Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde davanın kaderi çoğu zaman duruşma salonunda değil, ihtarın yazıldığı gün belirlenir. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde bakıldığında, usulüne uygun düzenlenmemiş bir ihtar davanın esasını tartışılamaz hale getirebilir. Bu rehber ihtarın içeriğine ve tebliğinin ispatına odaklanır.
İhtarın İçeriği Davanın Sınırını Çizer
İhtarnamede hangi dönem kirasının ödenmediği, hangi tutarın istendiği ve ödeme yapılmaması halinde hangi sonucun doğacağı açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bir ödeme talebi, sonradan açılan davada hangi döneme dayanıldığı tartışmasını doğurur. Tahliye sebebi ihtiyaç, yeniden inşa ya da sözleşmeye aykırılık ise, ihtarda bu sebebin baştan doğru nitelendirilmesi gerekir; dava aşamasında sebep değiştirmek kural olarak mümkün olmaz.
Tebligatı Belgelemek
Uygulamada en çok kaybedilen nokta budur. Kiracıya elden verilen ya da mesajla iletilen bildirimler, karşı taraf inkar ettiğinde ispat edilemez. Tebliğ evrakının kendisi, adres kaydıyla birlikte saklanmalıdır. Kiralananda birden fazla kiracı ya da ortak kiracı varsa bildirimin hepsine yöneltilmesi gerekir; eksik yöneltme tek başına sonuç doğurmayabilir.
Tahliye Sebebine Göre Delil Farkı
- Kira bedelinin ödenmemesinde: ödeme kayıtları, banka açıklamaları ve hesap dökümü,
- İhtiyaç sebebinde: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler,
- Yeniden inşa sebebinde: proje, ruhsat ve yapının durumunu gösteren teknik belgeler,
- Sözleşmeye aykırılıkta: aykırılığın somut olarak tespit edildiği kayıtlar,
- Ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda: yönetim kararları ve yönetim planı.
Usule Aykırı İhtarın Sonucu
Şekil şartını taşımayan ya da süresi dolmadan dava açılmasına dayanak yapılan bir ihtar, davanın erken açılmış sayılmasına yol açar. Aynı şekilde ödeme yapıldıktan sonra gönderilen ihtar da işlevsizdir. Kiracı tarafında ise ödemelerin sözleşmede belirtilen kanal dışından yapılması, sonradan ödeme iddiasının ispatını güçleştirir.
Kira hukukunda sebep ve süre kuralları sözleşmenin türüne göre değişir. Bu metin genel bilgilendirme sağlar; ihtarname göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi ileride ciddi zaman kaybını önler.