Apartman ve site uyuşmazlıklarının çoğu, hukuken haksız olunduğu için değil, itirazın süresinde ve belgeye dayalı yapılmadığı için kaybedilir. Kat malikleri kurulu kararına karşı yürütülecek süreçte takvim, komşuluk ilişkisinden bağımsız işler.
Kararın İptali İçin İşleyen İki Ayrı Süre
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aykırı kurul kararlarına karşı dava hakkını iki süreyle sınırlar: kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihi tartışmalı hâle gelebileceğinden, kararın tebliğ veya ilan biçimi delil olarak saklanmalıdır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; ana taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
Toplantının Kendisi de Bir Delildir
İptal talebi çoğu zaman kararın içeriğinden çok, alınış biçimine dayanır. İncelenmesi gereken başlıklar:
- Çağrının usulüne uygun ve süresinde yapılıp yapılmadığı
- Toplantı ve karar yeter sayısının tutanakta gösterilip gösterilmediği
- Vekâletle kullanılan oyların geçerliliği
- Karar defterinin usulüne uygun tutulup imzalanmadığı
- Gündemde olmayan konuda karar alınıp alınmadığı
Ortak Yer ve Proje Aykırılığı İddialarında Teknik Dosya
Ortak alanın işgali, cephe değişikliği veya bağımsız bölümün kullanım amacının dışında kullanılması iddialarında sözlü anlatım yeterli olmaz. Onaylı mimari proje, tapu kütüğündeki eklenti kayıtları, yönetim planı ve tarihli fotoğraflar bir arada sunulduğunda keşif sırasında yapılacak tespit anlam kazanır. Yönetim planının kanuna aykırı olmayan hükümleri malikler için bağlayıcı olduğundan, önce bu metin okunmalıdır.
Usule Aykırı İşlemin Bedeli
Uygulamada iki hata sıkça görülür: davanın yöneticiye değil, hasım olması gereken kat maliklerine yöneltilmemesi ve aidat borcu ile iptal talebinin tek dilekçede karıştırılması. Ayrıca kurul kararının iptalini beklerken aidat ödemeyi kesmek, karşı tarafa ayrı bir icra takibi imkânı doğurur; ödemeyi ihtirazi kayıtla sürdürmek çoğu kez daha korunaklıdır.
Bu metin genel bilgilendirme içindir. Yönetim planınızın hükümleri ve toplantı tutanağınızın içeriği sonucu değiştirebileceğinden, dava yoluna gitmeden önce belgelerin hukuki incelemesini yaptırmanız önerilir.