Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi gündeme geldiğinde sonucu belirleyen şey, çoğu kez dilekçedeki hukuki nitelendirme değil, dosyaya giren belgenin niteliği ve zamanıdır. TMK ve TBK hükümleri yanında, kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanunun ölçütleri de tabloya girer. Aşağıdaki başlıklar, tespit talebiyle ortaklığın giderilmesinin kesiştiği alanda delil kurgusunu ve usule aykırı işlemden doğan kayıp riskini ele alıyor.
Önce Mülkiyet Tablosunu Çıkarın
Delil çalışması tapu kayıtlarıyla başlar: pay oranları, şerhler, beyanlar hanesindeki kayıtlar, varsa haciz ve ipotek bilgileri tek bir tabloda toplanmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde terekenin durumu, paylı mülkiyette ise payların el değiştirme geçmişi ayrıca çıkarılır. Bu tablo eksik kurulduğunda dava taraf teşkili yönünden sakatlanabilir ve dosya aylar sonra esasa girilmeden geri dönebilir.
Tespit Talebinin Gerçek İşlevi
Tespit tek başına bir sonuç değil, ortaklığın giderilmesi yargılamasında tartışılacak vakıayı önceden sabitleyen bir araçtır. Muhdesatın kime ait olduğu, taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı, ekli yapının imar ve ruhsat durumu gibi noktalarda erken tespit, bilirkişi incelemesinin yönünü değiştirir. Buna karşılık hukuki yararı bulunmayan bir tespit talebi, zaman ve masraf kaybından başka sonuç doğurmaz.
Keşif ve Bilirkişi Hazırlığı
- Keşiften önce fiili kullanımı gösteren krokili bir şema hazırlanması
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair ölçü ve imar verilerinin dosyaya konulması
- Değer tespitinde emsal satış bilgilerinin kaynağıyla birlikte sunulması
- Rapora itirazın süresinde ve teknik gerekçeyle yapılması
Usule Aykırı İşlem Nerede Doğuyor
Uygulamada en sık görülen sakatlıklar; paydaşlardan birinin davaya dahil edilmemesi, tebligatın güncel adres yerine eski adrese çıkarılması, mirasçılık belgesinin yenilenmemesi ve harç eksikliğinin verilen kesin süre içinde tamamlanmamasıdır. Bunların her biri, esas hiç tartışılmadan dosyanın kapanmasına yol açabilir. Tebligat parçalarının tarihleriyle birlikte izlendiği basit bir kontrol listesi bu riski belirgin biçimde azaltır.
Satış İhtimaline Baştan Hazırlanmak
Aynen taksim mümkün görülmezse süreç satış yoluyla ilerler. Bu ihtimale karşı kıymet takdirine itiraz gerekçeleri ve satış şartnamesine ilişkin talepler önceden hazırlanmalıdır. Paydaşlar arasında uzlaşma ihtimali varsa, yargılama sürerken bir paylaşım protokolü taslağının hazır tutulması hem süreyi hem masrafı kısaltır.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve tapudaki şerhler tabloyu değiştirebilir. Kendi dosyanız için bir avukatla ayrıntılı çalışma yapmanız yerinde olur.