Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması hâlinde gündeme gelen ortaklığın giderilmesi süreci, dava salonundan önce müzakere masasında başlar. TMK'nın mülkiyet hükümleri, TBK'nın sözleşme düzeni ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bağımsız bölümlere ilişkin kuralları, hem arabuluculuk aşamasında hem de sonrasında aynı belgelerle tartışılır.
Masaya Belgeyle Oturmak
Arabuluculuk görüşmesinin sonuç vermemesinin en yaygın sebebi, tarafların taşınmazın gerçek durumu hakkında farklı bilgilerle gelmesidir. Görüşme öncesinde temin edilmesi gereken asgari belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı ve üzerindeki takyidatların dökümü
- İmar durumu belgesi ve varsa yapı ruhsatı bilgileri
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı ve bağımsız bölüm listesi
- Paydaşlar arasında daha önce yapılmış kullanım anlaşmaları
- Taşınmazdan elde edilen kira gelirine ilişkin kayıtlar
Aynen Taksim Gerçekten Mümkün mü?
Müzakerede en verimli tartışma, taşınmazın bölünerek paylaşılmasının fiilen mümkün olup olmadığı üzerinden yürür. İmar mevzuatı bakımından ifraz edilebilir olmayan bir taşınmazda aynen taksim ısrarı, süreci uzatmaktan başka sonuç doğurmaz. Buna karşılık bölünebilir bir arazide, payların değer farkını dengeleyecek bir ödeme modeli üzerinde anlaşmak, satış yoluyla elde edilecek sonuçtan daha korunaklı olabilir.
Anlaşma Belgesinin Yazımı
Arabuluculuk sonunda varılan anlaşmanın metni, ileride uygulanabilir olmalıdır. Kimin hangi bölümü alacağı, denkleştirme bedelinin ne zaman ve hangi hesaba ödeneceği, tapu devrinin hangi sırayla yapılacağı ve masrafların nasıl paylaşılacağı açık yazılmadığında, anlaşma yeni bir uyuşmazlığın kaynağı hâline gelir. Metinde taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm numaralarıyla tanımlanmalıdır.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşme sonuçsuz kalırsa düzenlenen tutanak, sonraki aşamanın kapısıdır. Tutanakta tarafların ve talebin doğru gösterilmesi, eksik paydaş bulunup bulunmadığının kontrolü ve tutanağın tarihi, dosyanın usul bakımından sağlıklı ilerlemesini belirler. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıların tespiti bu aşamada yapılmalıdır; sonradan ortaya çıkan taraf eksikliği süreci baştan geriye çeker.
Keşif ve Değerleme Hazırlığı
Tartışma değer üzerinde yoğunlaşıyorsa, keşif öncesinde taşınmazın konumu, kullanım durumu ve varsa üzerindeki muhdesatın kim tarafından yapıldığı belgelendirilmelidir. Muhdesat iddiası ayrı bir ispat konusu olduğundan, faturalar ve yapım dönemine ait kayıtlar önceden toplanmalıdır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve her taşınmazın hukuki durumu farklı değerlendirme gerektirir. Paydaşlık yapınızı ve izlenecek yolu belirlerken hukuki destek almanız, sürecin uzamasını önleyebilir.