Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıkların büyük bölümü, hukuki dayanağı zayıf olduğu için değil, ilk adım yanlış atıldığı için uzar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcundan ortak alan kullanımına kadar pek çok konuda yönetime ve kat maliklerine yetki tanırken bu yetkilerin kullanımını belirli bildirim usullerine bağlamıştır. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ise komşuluk hukuku ile kira ilişkisi bakımından tamamlayıcı çerçeveyi oluşturur.
İhtarın İşlevi: Şekil Değil, Dayanak
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtar, sadece bir uyarı değil; sonraki aşamanın hukuki temelidir. Aidat borcunda temerrüdün doğması, aykırı kullanımın giderilmesi için verilen sürenin işlemesi ve dava yolunun açılması çoğu kez usulüne uygun bir bildirime bağlıdır. Sözlü uyarı, panoya asılan duyuru veya grup mesajı, ihtarın yerini tutmaz. Muhatabın kim olduğu da ayrıca belirlenmelidir: borçlu kat maliki mi, kiracı mı, yoksa her ikisi mi.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Bağımsız bölümün ada, parsel ve blok bilgisiyle tereddütsüz belirtilmesi
- Borcun veya aykırılığın dönem dönem, kalem kalem gösterilmesi
- Ödeme veya aykırılığın giderilmesi için açık bir süre tanınması
- Dayanak alınan yönetim planı hükmü ve kat malikleri kurulu kararının belirtilmesi
- Sürenin sonunda başvurulacak hukuki yolun bildirilmesi
Karar Defterinin Sessiz Rolü
Yönetimin yaptığı bildirimlerin gücü, arkasındaki kurul kararına dayanır. Karar defterine geçirilmemiş bir uygulama, sonradan yönetimin tek taraflı işlemi olarak nitelendirilebilir. Bu nedenle toplantı çağrısının usulü, yeter sayı, gündem ve karar metni özenle tutulmalı; ihtarda da bu karara tarih ve numara belirtilerek atıf yapılmalıdır. Karar alınmadan gönderilen ihtarlar, dava aşamasında dayanaksız kalabilir.
Aykırı Kullanım İddiasında Delil Kurmak
- Aykırılığın ne zaman başladığı ve hangi sıklıkla tekrarlandığı tarihli olarak kaydedilir.
- Ortak alanlara yapılan müdahaleler, öncesi ve sonrası görüntülerle belgelenir.
- Yönetim planının ilgili maddesi ile fiili kullanım karşılaştırmalı olarak gösterilir.
- Değişmesi muhtemel durumlarda mahkemeden tespit istenmesi değerlendirilir.
- Diğer kat maliklerinin şikayetleri yazılı olarak alınır, imza ve tarih içerir biçimde saklanır.
Doğru Mahkeme ve Doğru Talep
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme ile aidat alacağının icra yoluyla takibi ayrı yollardır. Aidat için icra takibi başlatılırken aynı anda aykırı kullanımın giderilmesi talebinin de takibe sıkıştırılması, sürecin karışmasına yol açar. Talepler ayrıştırıldığında hem hangi yolun ne kadar sürede sonuç vereceği öngörülebilir hâle gelir hem de usul itirazlarının önü kesilir.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; yönetim planı hükümleri ve yapının fiili durumu sonucu değiştirebilir. Kendi olayınızda ihtarın içeriğini ve izlenecek yolu, belgeleri görecek bir hukukçuyla belirlemeniz yerinde olacaktır.