Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, taşınmazın fiilî durumunun ve paydaşlar arasındaki kullanım düzeninin belgelenmesi çoğu zaman sonucu değiştirir. Delil tespiti aşamasının atlanması ya da talebin yanlış kurulması, usule aykırı işlem nedeniyle satış yoluyla paylaştırmanın kaçınılmaz hâle gelmesine yol açabilir. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde izlenecek yol ele alınmaktadır.
Tespit Davası Ne Zaman Anlamlıdır
Tespit talebi, taşınmazın mevcut durumu değişme riski taşıdığında öne çıkar: yapı ilavesi, muhdesat iddiası, kira geliri ya da tarımsal ürün gibi zamanla kaybolan veriler bulunuyorsa, bu unsurların ortaklığın giderilmesi davasından önce kayda geçirilmesi gerekir. Aksi hâlde satış aşamasında "kim ne yaptı" tartışması ispatsız kalır.
Aynen Taksim mi, Satış mı? Talebi Buna Göre Kurun
- Taşınmazın bölünebilir olup olmadığına ilişkin imar durumu belgesi
- İfraz koşullarını gösteren belediye yazısı
- Paydaş sayısı ve pay oranlarını gösteren güncel tapu kaydı
- Kat mülkiyeti kurulabilirliğine dair proje ve yapı kayıt bilgileri
Aynen taksim isteniyorsa, bu talebin teknik olarak mümkün olduğunun belgeyle desteklenmesi gerekir; aksi hâlde mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya yönelir.
Muhdesat ve Kullanım Bedeli Tartışması
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin kime ait olduğu iddiası, ortaklığın giderilmesi dosyası içinde çözülmez; ayrı bir tespit gerektirir. Aynı şekilde bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması hâlinde talep edilecek bedel, ancak kullanımın ve intifadan men koşulunun belgelenmesiyle sonuç doğurur. İhtarname tarihleri bu nedenle ayrı bir takvimde tutulmalıdır.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Tekniği
- Rapordaki metrekare, imar ve değer verilerini kendi belgelerinizle karşılaştırın.
- İtirazı "düşük bulundu" gibi genel ifadelerle değil, hangi verinin hangi belgeyle çeliştiğini göstererek yazın.
- Ek rapor mu, yeni bilirkişi heyeti mi istediğinizi açıkça belirtin.
- İtirazı kanunda öngörülen süre içinde sunun; süresinde yapılmayan itiraz sonraki aşamada dikkate alınmaz.
Satış Aşamasında Paydaşın Hakları
Satışa karar verilmesi hâlinde bile paydaşların süreci etkileyebileceği alanlar vardır: satışın açık artırma koşulları, kıymet takdirine itiraz ve paydaşlar arasında satış talebi bunların başında gelir. Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesi, taşınmazın düşük bedelle elden çıkmasına yol açar.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın imar durumu, paydaş yapısı ve üzerindeki şerhler izlenecek yolu tümüyle değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tapu ve imar kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.