Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman ilk haftalarda belirlenir. Tapu kaydına dayanan bir talep, doğru dava türü, doğru taraf ve zamanında istenen tedbir olmadan sonuç vermez. Bu rehber, tapu iptali ve tescil talebinde arabuluculuk denetimi ile dava adımlarını ele alır.
Önce Arabuluculuk Elverişliliğini Denetleyin
Son yıllarda taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlık tipleri dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır; ancak taşınmaza dokunan her talep aynı rejime tabi değildir. Dilekçe hazırlanmadan önce şu ayrım netleştirilmelidir:
- Talep, mülkiyetin aidiyetine mi yöneliyor, yoksa devir borcunun ifasına mı?
- Uyuşmazlık, dava şartı olarak arabuluculuk öngörülen tipler arasında yer alıyor mu?
- Zorunlu değilse dahi ihtiyari arabuluculuk, tarafların menfaat dengesi bakımından tercih edilir mi?
Dava Türünün Seçimi
- Muvazaa iddiası mı, ehliyetsizlik mi, vekâlet görevinin kötüye kullanılması mı ileri sürülüyor, tespit edilir.
- Her iddia için gereken vakıa seti ayrı ayrı çıkarılır; bunlar tek gerekçe altında birleştirilmez.
- Terditli talep kurulacaksa asıl ve yedek talepler sıralı biçimde yazılır.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralı kontrol edilir.
- Harç, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanacağından değer beyanı baştan doğru yapılır.
Tapu Kaydına Şerh ve Üçüncü Kişi Riski
Dava sürerken taşınmazın devredilmesi, iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını gündeme getirir ve kazanılan davayı fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tedbir talebinde bulunulması ve kararın tapu müdürlüğünde işlenmesinin takip edilmesi kritik adımdır. Talep, taşınmazın somut durumu ve devir ihtimali gösterilerek gerekçelendirilmelidir.
Belge Toplama Sırası
Tapu kayıt örneği, akit tablosu, dayanak belgeler, kadastro tutanakları, varsa kat mülkiyeti belgeleri ve ödeme kayıtları erken aşamada istenmelidir. Ehliyetsizlik iddiası varsa devir tarihine yakın sağlık kayıtlarının temini için mahkemeden müzekkere talep edilir; bu kayıtlar sonradan istendiğinde yargılama aylarca uzayabilir.
Usul Kaynaklı Kayıp Noktaları
Sık rastlanan sorunlar arasında mirasçılardan bir kısmının davaya dahil edilmemesi, zorunlu dava arkadaşlığı gözden kaçtığı için husumet yönünden ret, tedbir kararı için istenen teminatın süresinde yatırılmaması ve keşif avansının yatırılmaması yer alır. Bu eksiklerin çoğu telafi edilebilir olsa da, telafi süresi de kendi içinde kesin niteliktedir.
Yukarıdaki değerlendirme geneldir. Tapu kaydının geçmişi, devir zinciri ve tarafların sıfatı sonucu esaslı biçimde etkilediğinden, dava planı kurulmadan önce dosyanın hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.