Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tahliye talebi, sıradan bir kira uyuşmazlığından daha katmanlıdır. Bir yanda TBK'nın kira ilişkisine ilişkin hükümleri, diğer yanda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak yerler, yönetim planı ve çekilmezlik ölçütlerine dair düzenlemeleri, TMK'nın mülkiyet hükümleriyle birlikte devreye girer. Hangi hukuki sebebe dayanıldığı, izlenecek yolu ve gidilecek mercii tümüyle değiştirir.
Hangi Sebep, Hangi Yol?
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle yürütülen icra yoluyla tahliye ile, bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanılması sebebiyle gidilen yol birbirinden ayrıdır. İkincisinde kat malikleri kurulunun kararı ve buna dayanan süreç ön plandadır. İki sebep tek dosyada birleştirilmeye çalışıldığında, talebin dayanağı belirsizleşir ve dosya usul tartışmasına sıkışır.
Dosya kurulurken toparlanacaklar
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa yenileme yazışmaları
- Yönetim planının tahliye talebine dayanak yapılan hükmü
- Kat malikleri kurulu karar defterinden alınmış onaylı örnek
- Aidat ve ortak gider borcunun dökümü
- Rahatsızlığa ilişkin tutanaklar, bildirimler ve şikâyet kayıtları
Ödeme Emrine İtirazın Etkisi
Kira alacağına dayalı takipte borçlunun süresi içinde yaptığı itiraz, takibi durdurur. Bu noktadan sonra alacaklının izleyeceği yol, elindeki belgenin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmedeki imza inkâr edilmişse tartışma farklı bir mecraya taşınır; borç kabul edilip ödendiği ileri sürülmüşse ispat yükü yer değiştirir. İtirazın içeriği dikkatle okunmadan atılacak adım, gereksiz gider ve zaman kaybı doğurur.
Usule Aykırı İşlem: En Sık Rastlanan Kalıplar
Bu tür dosyalarda usulsüzlük çoğunlukla şu noktalarda birikir: ihtarnamenin gerçek adrese ve doğru muhataba gönderilmemesi, ödeme emrinde tahliye talebinin ayrıca belirtilmemesi, kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun alınmaması, birden fazla malikin bulunduğu taşınmazda taraf teşkilinin eksik kurulması. Kararın alınma usulüne ilişkin bir eksiklik, esasta haklı olan talebi dahi işlevsiz bırakabilir.
Tahliye Kararının İnfazı Aşaması
Karar alındıktan sonra fiilî tahliyeye kadar geçen süreçte de dikkat gerektiren başlıklar vardır. Taşınmazda bulunan eşyanın durumu, üçüncü kişilerin işgal iddiası ve kiracının haczedilemezlik itirazı bu aşamada gündeme gelebilir. İnfaz gününe kadar dosyadaki tebligatların tamamlanmış olduğunun teyit edilmesi, sürecin son anda durmasını engeller.
Kapanış
Aktarılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat mülkiyeti ile kira hükümlerinin kesiştiği dosyalarda tercih edilen hukuki sebep sonucu belirlediğinden, süreci başlatmadan önce profesyonel değerlendirme almak zaman ve gider açısından koruyucu olur.