Ortaklığın giderilmesi davası bir taşınmazın kaderini belirler; ancak dosya, satış kararıyla kapanmaz. Asıl gerilim çoğu zaman satıştan sonra, taşınmazda oturan paydaş veya kiracının çıkmaması hâlinde yaşanır. Bu rehber TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde, satış sonrası tahliye adımlarını ve itiraz ihtimallerini ele alır.
Satış kararı ile fiilî tahliye arasındaki köprü
Mahkeme, paylaşmanın aynen mümkün olmadığı hâllerde satış yoluyla giderilmesine karar verir ve satış işlemleri satış memurluğu veya icra dairesi eliyle yürütülür. Karar kesinleşmeden satış aşamasına geçilmez; bu nedenle tahliye planlaması yapılırken kesinleşme tarihi esas alınmalıdır. İhale tamamlanıp bedel yatırıldıktan ve ihalenin feshi için öngörülen süreç sonuçlandıktan sonra alıcı, taşınmazın kendisine teslimini isteyebilir.
Taşınmazda kiracı varsa
Kiracının konumu, kira sözleşmesinin tarihine ve ihale alıcısının bilgisine göre değişir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi ile icra yoluyla teslim talebi birbirinden farklıdır: birincisi süreye bağlı bir bildirim ve dava sürecini, ikincisi ise takip hukuku içinde yürüyen bir teslim işlemini gerektirir. Kiracı, kendisinin ihale tarihinden önce ve geçerli bir sözleşmeye dayandığını ileri sürerek teslime karşı çıkabilir; bu itiraz icra mahkemesinde tartışılır.
Alıcının izleyeceği sıra
- İhalenin kesinleştiği ve tescilin yapıldığı belgelenir.
- Taşınmazda kimlerin hangi sıfatla bulunduğu tespit edilir; paydaş, kiracı ve fuzuli işgalci ayrımı yapılır.
- Teslim talebi ilgili icra dairesine yöneltilir ve tebligat adresleri güncel biçimde bildirilir.
- Karşı taraftan gelen itirazın hangi mercide inceleneceği belirlenir; şikâyet ile itiraz karıştırılmamalıdır.
- Kullanımdan doğan bedel talepleri için ayrı bir dosya kurulur.
Usule aykırı işlem nerede doğar
- Kesinleşmeden satış işlemine geçilmesi ve sonradan işlemin iptali
- Teslim talebinin, sıfatı hatalı belirlenen kişiye yöneltilmesi
- Tebligatın eski adrese yapılması ve tahliyenin usulsüz sayılması
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda eklenti ve ortak yer ayrımının gözden kaçırılması
Kapanış
Bu metin genel bir yol haritası sunar; paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve mevcut kullanım ilişkisi süreci baştan değiştirebilir. Satış aşamasına gelmeden önce tahliye senaryosunu da planlamak, sonradan yaşanacak uzun tartışmaların önüne geçer ve bu planlamayı hukuki destekle yapmak gerekir.