Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlara yönelik itirazlar, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK'nın kira hükümlerinin kesiştiği bir alanda yürür. Uygulamada kararın içeriği tartışılmadan önce iki soru cevaplanmalıdır: dava nerede açılacak ve hangi tarihten itibaren kaç gün kaldı?
Hangi Mahkeme, Hangi Yer
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve dava anagayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. Bu yetki taşınmazın yerine bağlı olduğundan, kat malikinin başka şehirde oturması sonucu değiştirmez. Yönetim planına konulan farklı bir yetki kaydı da bu kuralı bertaraf etmez. Buna karşılık aynı taşınmaza ilişkin bir kira uyuşmazlığı gündeme geldiğinde görev başka bir mahkemeye kayabilir; iki talebi tek dilekçede birleştirmek görev itirazına açık kapı bırakır.
İtiraz Süresi: Bir Ay ve Altı Ay
Toplantıya katılıp karara olumsuz oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmamış olan malik için süre kararı öğrendiği tarihte başlar; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra iptal istenemez. Bu ikili yapı nedeniyle, karar defterine geçirilme tarihi ile maliklere tebliğ ya da duyuru tarihinin ayrı ayrı belgelenmesi gerekir. Duyurunun panoya asıldığı tarihe ilişkin tutanak tutulmaması, sonradan öğrenme iddiasını ispatsız bırakır.
Toplantı Usulü ve Yönetim Planı Denetimi
İptal talebi çoğu zaman kararın içeriğine değil, alınış biçimine dayanır. Çağrının kanunda öngörülen usule uygun yapılıp yapılmadığı, ilk ve ikinci toplantı yeter sayılarının doğru hesaplanması, vekaletnamelerin geçerliliği ve gündeme bağlılık ilkesi ayrı ayrı incelenir. Ortak yerlerde değişiklik, projeye aykırı kullanım ya da gider paylaşımına ilişkin kararlarda kanunun aradığı özel çoğunluk oranları farklıdır; bu oranlar toplantı tutanağı üzerinden sayısal olarak kontrol edilmelidir.
Süre Kaçırıldığında Elde Ne Kalır
- Kararın yokluk veya kesin hükümsüzlük taşıdığı iddiası süreye bağlı değildir
- Ortak yere fiilen yapılan müdahalenin önlenmesi ayrı bir talep olarak ileri sürülebilir
- Projeye aykırılığın giderilmesi talebi bağımsız biçimde gündeme getirilebilir
- Gider borcuna ilişkin icra takibine karşı itiraz yolu ayrıca işler
- Yönetici aleyhine hesap verme ve denetim talepleri saklıdır
Bu açıklamalar genel çerçeveyi anlatır; yönetim planının metni, taşınmazın kat mülkiyetine mi kat irtifakına mı tabi olduğu ve toplantı tutanağının içeriği sonucu değiştirebilir. Bir aylık sürenin işlemeye başladığını fark ettiğiniz anda dosyayı bir hukukçuyla gözden geçirmeniz uygun olur.