Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda maliklerin anlaşamaması hâlinde başvurulan ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit görünse de usul bakımından hataya en açık dava türlerinden biridir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde, dava açılmadan önce yapılması gereken bir aşama ile yetki kuralının kesinliği, dosyanın kaderini belirler.
Dava Öncesi Arabuluculuk Aşaması
Taşınmaza ilişkin belirli uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşama atlandığında dava esasa girilmeden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde tarafların tümünün davete katılması sağlanamasa bile, sürecin usulüne uygun yürütüldüğünü gösteren son tutanak dosyaya sunulmalıdır. Paydaş sayısının fazla olduğu dosyalarda adres tespiti bu aşamada yapılırsa, dava sırasındaki tebligat sorunları da azalır.
Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?
Arabuluculuk sonucunda taşınmazın satışı ya da paylaşımı konusunda varılan mutabakat, usulüne uygun düzenlendiğinde icra edilebilirlik kazanabilir. Ancak tapuda devir sonucu doğuran işlemlerin resmi şekil şartına tabi olduğu unutulmamalıdır; anlaşma belgesi tek başına tapu kaydını değiştirmez.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar aksini kararlaştıramaz ve mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı dosya gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. İmar durumu, ifraz şartları ve taşınmazın niteliği bu değerlendirmenin merkezindedir. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapıda bu yöndeki talep ayrıca ileri sürülmelidir; talep edilmeyen bir çözümün resen uygulanması beklenmemelidir.
Taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı sonucu belirleyici biçimde etkiler. Buradaki genel açıklamalar yol göstericidir; tapu kaydı ve imar durum belgesi incelenmeden dava stratejisi kurulmamalıdır.