Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi kararı alınması sürecin sonu değil, ikinci yarısının başlangıcıdır. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, dava aşamasındaki yetki kuralı ile satış sonrası tahliye aşamasını birlikte ele alıyor.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yer bakımından yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir; taraflar sözleşmeyle değiştiremez, mahkeme kendiliğinden inceler. Birden çok ilde taşınmaz bulunması hâlinde her taşınmaz için ayrı dosya gerekebileceğinden, dava açılmadan önce tapu kayıtlarının tamamı çıkarılmalıdır. Tüm paydaşların davada yer alması zorunlu olduğundan, mirasçılık durumunda güncel veraset belgesi de baştan temin edilmelidir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; imar mevzuatı ve taşınmazın niteliği buna elverişli değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapıda ise bağımsız bölümler oluşturularak paylaştırma gündeme gelebilir. Talebin hangisine yönelik olduğu dilekçede belirtilse de, mahkeme teknik incelemeye göre karar verir; bu nedenle keşif ve bilirkişi aşamasına yönelik hazırlık, dilekçeden daha belirleyicidir.
Satıştan Sonra Tahliye
Satışa karar verilmesi hâlinde işlem, satış memurluğu ya da icra dairesi eliyle yürütülür. İhale kesinleştikten sonra taşınmazda oturan paydaşın veya üçüncü kişinin çıkarılması, ayrı bir tahliye aşamasını gerektirir. Bu aşamada taşınmazı kullananın sıfatı belirleyicidir: paydaş, kiracı veya haksız işgalci için izlenecek yol ve ileri sürülebilecek itirazlar farklıdır.
Kirası Devam Eden Taşınmazda Durum
- Kira sözleşmesinin ihale tarihinden önce yapılmış ve tarihinin belgelenebilir olması
- Sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği
- Kira bedelinin emsale göre belirgin biçimde düşük tutulmuş olması
- Kiracının ihaleden haberdar edilme biçimi
- Depozito ve peşin ödemelerin belgelenmesi
Usul Hatalarını Önleyen Kontroller
Paydaşlardan birinin adresinin tespit edilememesi, tapu kaydındaki ölü kayıt malikleri ve üzerindeki takyidatların dosyaya işlenmemesi, süreci aylarca uzatan başlıca sorunlardır. Satış aşamasında kıymet takdirine karşı süresinde itiraz edilmemesi ise sonradan ihalenin feshi taleplerinde ileri sürülebilecek iddiaları daraltır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bir çerçeve sunar; taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve kullanım biçimi sonucu değiştirir. Dava veya tahliye adımından önce tapu ve kullanım durumunuzun bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.