Paydaşlığın giderilmesi (izale-i şuyu) talepleri, tarafların birbirini tanıdığı ancak taşınmazın fiilen bölünemediği dosyalardır. Uyuşmazlığın esasından çok, hangi işlemin hangi süre içinde yapıldığı sonucu belirler. Bu rehber, TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde, süre kaynaklı usul sakatlıklarını dosya açılmadan önce yakalamayı amaçlar.
Dava Açılmadan Önce Kapatılması Gereken Eksikler
Taşınmazın paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu adım atlanırsa mahkeme işin esasına girmeden usulden ret verir ve dosya baştan kurulur. Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği dilekçe ekinde bulunmalıdır.
- Güncel tapu kaydı, takyidat ve varsa kadastro paftası temin edilmelidir.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınmadan taraf teşkili tamamlanamaz.
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat (bina, ağaç, tesis) iddiası ayrı bir aidiyet meselesidir; satış aşamasına bırakılırsa değer kaybı doğar.
- İntifa, şerh veya haciz kayıtları satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkiler.
Taraf Teşkili: En Sık Görülen Usul Sakatlığı
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Bir paydaşın dışarıda bırakılması, tebligatın usulsüz yapılması veya adres araştırmasının eksik kalması, aylar sonra verilecek kararın kaldırılmasına yol açabilir. Yurt dışında yaşayan paydaşlar için tebligat süresi baştan planlanmalı, adres kayıt sistemindeki bilgi ile tapudaki bilgi karşılaştırılmalıdır.
Aynen Taksim mi Satış mı: Talebin Kurgusu
Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını değerlendirir; bu mümkün değilse satış suretiyle paylaştırmaya karar verir. Aynen taksim talep edilecekse imar durumu, ifraz kabiliyeti ve denkleştirme bedeli baştan ortaya konmalıdır. Talep somut verilerle desteklenmezse bilirkişi incelemesi tek yönlü ilerler ve itiraz için elde teknik dayanak kalmaz.
Satış Aşamasındaki Kısa Süreler
Karar kesinleştikten sonra süreç satış memurluğuna geçer ve burada süreler belirgin biçimde kısalır. Kıymet takdirinin tebliğinden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz edilmezse, düşük belirlenmiş bir değer üzerinden satış yapılır ve bu sonuç sonradan düzeltilemez. İhale şartlarının ilanı, satış ilanının tebliği ve ihalenin feshi talebi için öngörülen süreler tek bir takvimde izlenmelidir.
Dosya Kapanmadan Yapılacak Son Denetim
- Arabuluculuk şartı belgeyle kanıtlandı mı?
- Tüm paydaşlar ve mirasçılar dosyada mı, tebligatlar usulüne uygun mu?
- Muhdesat ve ecrimisil talepleri doğru dosyada mı ileri sürüldü?
- Kıymet takdiri ve satış ilanı tebliğ tarihleri kayda alındı mı?
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir. Paylı mülkiyetin yapısı, taşınmazın niteliği ve tapudaki şerhler her dosyada farklı bir usul haritası doğurur; adım atmadan önce dosyanın bir avukatla birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.