Tapu iptali ve tescil istemleri, taşınmazın hukuki durumunu doğrudan değiştirdiği için delil bakımından en titiz hazırlığı gerektiren dosyalar arasındadır. Uygulamada sonucu belirleyen ayrım genellikle şudur: iddia edilen olgu yerinde tespit edilebilmiş midir, yoksa yalnızca anlatımda mı kalmıştır?
Tapu Kaydının Arkasına Bakmak
İlk iş, taşınmazın tapu kaydını mevcut hâliyle değil, geçmişe dönük olarak incelemektir. Devirlerin tarihleri, bedelleri, aradaki kısa aralıklar ve akit tablosundaki beyanlar, muvazaa ya da hile iddialarının maddi zeminini oluşturur. TMK bakımından iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı tartışmaya girdiğinde, kaydın hangi tarihte hangi bilgiyi içerdiği belirleyici hâle gelir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz söz konusuysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve proje kayıtları da dosyaya eklenir.
Tespitin Zamanı
Fiili durumun değişmesi ihtimali varsa, delil tespiti dava açılmadan önce gündeme gelir. Yapının mevcut hâli, kullanım durumu, muhdesat ve sınır çekişmeleri zamanla değişebilir; değişimden sonra yapılan inceleme geçmişi gösteremez. Bu nedenle fotoğraf, ölçüm ve keşif ihtiyacı, dilekçe yazılırken değil olayla karşılaşıldığında değerlendirilmelidir.
Dosyayı Zayıflatan Eksikler
- Taşınmazın imar durumu ve kadastro paftasının hiç incelenmemesi
- Ödemelerin elden yapıldığı iddiasının banka kaydı ya da tanıkla desteklenmemesi
- Tapuda gösterilen bedel ile gerçek bedel arasındaki farkın açıklanmaması
- Miras bırakanın işlem tarihindeki iradesine ilişkin sağlık kayıtlarının toplanmaması
- Dava açılırken taşınmaz üzerine tedbir talebinde bulunulmaması
Hazırlık Sırası
- Tapu kaydı, akit tablosu ve varsa önceki devirlere ilişkin belgeler temin edilir.
- Taşınmazın yerindeki fiili durumu tarihli görüntülerle kayda alınır.
- Ödeme ve devir ilişkisini gösteren tüm mali kayıtlar kronolojik olarak dizilir.
- Tanık beyanına dayanılacaksa tanıkların bildikleri konu başlıklarıyla listelenir.
- Dava dilekçesiyle birlikte taşınmazın devrini önleyecek tedbir istemi açıkça yazılır.
Kira İlişkisiyle İç İçe Geçen Dosyalar
Taşınmaz kirada ise uyuşmazlık ikili bir yapı kazanır. TBK çerçevesindeki kira ilişkisinin tarafları ile mülkiyet iddiasının tarafları farklı olabilir; kiracının durumu, tahliye ve kullanım bedeli talepleri ayrı bir hat oluşturur. Bu iki hattın tek dilekçede karıştırılması, hem görevli merci hem de talep sonucu bakımından karışıklık doğurur.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği ve devir zinciri her dosyada farklıdır. Tapuya ilişkin bir iddiada bulunmadan önce kayıtları hukuki açıdan inceletmeniz önerilir.