Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, esasa geçilmeden önce cevaplanması gereken soru şudur: mevcut durumun tespiti mi, yoksa bir edimin yerine getirilmesi mi isteniyor? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve kira ilişkisi bakımından TBK hükümleri birlikte uygulandığında, yanlış seçilen dava türü hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilme riski doğurur.
Tespit Davası Ne Zaman Doğru Araçtır?
Tespit davası, bir hukuki ilişkinin varlığı veya yokluğunun belirlenmesinde güncel hukuki yarar bulunduğunda gündeme gelir. Eda davası açılabiliyorken salt tespit istenmesi kural olarak kabul görmez. Buna karşılık, ortak yerin kapsamının belirlenmesi, projeye aykırılığın saptanması veya aidat borcunun bulunmadığının tespiti gibi hâllerde bu yol işlevseldir. Delil tespiti ise bir dava değil, delilin kaybolmadan sabitlenmesini sağlayan geçici koruma yoludur ve ikisi karıştırılmamalıdır.
Dosyaya Girmesi Gereken Temel Belgeler
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken düzenlenen yönetim planı
- Tapu kaydı ve eklentilerin gösterildiği bağımsız bölüm listesi
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- İşletme projesi, aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları
Hazırlık Adımları
- Uyuşmazlığın ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm mü ilgilendirdiği projeye göre belirlenir.
- Yönetim planının konuya ilişkin hükmü okunarak, kanun hükmünden ayrılan bir düzenleme olup olmadığı saptanır.
- Kat malikleri kurulunda karar alınmasının ön koşul olup olmadığı değerlendirilir; gerekiyorsa toplantı usulüne uygun yapılır.
- Husumetin yöneltileceği kişiler belirlenir: yönetici mi, ilgili kat maliki mi, yoksa tüm malikler mi.
- Keşif ve teknik inceleme ihtiyacı öngörülerek talep dilekçede açıkça ileri sürülür.
Yönetici, Kiracı ve Malik Arasındaki Sıfat Karmaşası
Aidat ve ortak gider taleplerinde kiracının sorumluluğu ile malikin sorumluluğu farklı esaslara tabidir; yöneticinin ise temsil yetkisi yönetim planı ve kurul kararıyla sınırlıdır. Yanlış kişiye yöneltilen dava, sıfat yokluğu nedeniyle reddedilir ve yeniden dava açılması gerektiğinden zaman kaybı doğar. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemi ise ayrı bir yol ve ayrı bir süre rejimidir; tespit talebiyle aynı dilekçede karıştırılmamalıdır.
Görevli Mahkeme ve Yerinde İnceleme
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev, kanunda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine bırakılmıştır; bununla birlikte talebin niteliği kira ilişkisine veya mülkiyet hakkına dayanıyorsa değerlendirme değişebilir. Yerinde inceleme yapılacak dosyalarda, projeye aykırılık iddiasının hangi noktada ve hangi ölçüde olduğunun önceden krokili biçimde açıklanması, incelemenin verimini artırır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir; yapının projesi, yönetim planı ve fiilî kullanım biçimi sonucu değiştirebilir. Dava açmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.