Kira artışı uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu kez artış oranının kendisi değil, ihtarın hangi tarihte çekildiğidir. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında hem artış oranına bir tavan getirir hem de kira bedelinin yargı yoluyla belirlenmesini belirli bir zamanlama şartına bağlar. Bu rehber, kira artışı sürecini ihtar takvimi ekseninde ele alır.
Artış Oranının Sözleşmeyle Belirlenmesi
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflarca kararlaştırılmış olsa dahi tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılıysa, bu hüküm aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Kiraya verenin daha yüksek bir bedel istemesi, çoğu zaman ödenmeyen fark üzerinden bir temerrüt tartışmasına dönüşür.
Otuz Gün Öncesine Kadar Yapılan Bildirimin Önemi
Kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyen taraf açısından kritik eşik, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce karşı tarafa ulaşan bir ihtardır. Bu bildirim yapılmışsa ya da sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir kayıt varsa, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bildirim gecikirse tespit kararı bir sonraki döneme kayabilir ve aradaki fark fiilen kaybedilir.
İhtarname Metninde Sık Yapılan Hatalar
- Muhatabın sözleşmedeki kiracı ile aynı kişi olmaması
- Talep edilen yeni bedelin rakamla açıkça yazılmaması
- Tebligat adresinin güncel olmaması ve iade dönmesi
- Artış talebiyle tahliye talebinin aynı metinde karıştırılması
- Tebliğ tarihini gösteren mazbatanın dosyaya konulmaması
Beş Yılı Aşan Kiralarda Farklı Bir Ölçüt
Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bedel, endeks oranıyla sınırlı kalmadan; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek yeniden belirlenebilir. Bu davalarda emsal araştırması, keşif ve teknik inceleme öne çıktığından hazırlığın ihtar aşamasında başlaması gerekir. Emsal taşınmazların adresleri, metrekareleri ve güncel bedelleri önceden derlenmezse dosya keşif aşamasında zayıf kalır.
Ödenmeyen Fark Temerrüde Dönüşürse
Kiracı artışa katılmıyorsa, tartışmasız kısmı ödemeye devam etmesi kendi konumunu korur. Kiraya veren açısından ise kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılacak ihtarda kiracıya kanunun öngördüğü asgari süre tanınmalıdır; süre eksik verilen ihtar, tahliye talebinin dayanağını zayıflatır. Artış farkı üzerinden yürütülen tartışmanın tahliye davasına dönüşmesi, çoğu kez bu tek usul hatasından kaynaklanır.
Yukarıdaki açıklamalar bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, kiralananın niteliği ve tebligatın akıbeti sonucu değiştirebileceğinden, ihtar çekilmeden önce dosyaya özgü bir değerlendirme yapılması önerilir.