Tahliye davalarında dosyanın kaderini belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil zamanlamadır. Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda her tahliye sebebinin kendi süresi ve kendi ön koşulu vardır. Aynı kiracı için birden fazla sebep bulunsa bile, seçilen sebebe göre bildirim ve dava takvimi baştan farklı kurulur.
Sebep Süreyi Belirler
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde başvurulan başlıca yollar; kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası ve esaslı onarımı, yeni malikin ihtiyacı, kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt ve iki haklı ihtardır. Bunların bir kısmı ihtar ve bildirim şartına, bir kısmı belirli süre içinde dava açılmasına bağlıdır. Sebep değiştirilerek dava sürerken yeni bir gerekçeye geçilmesi genellikle mümkün olmaz.
Tahliye Taahhüdünde Tarih Kritiği
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliyede iki tarih birlikte incelenir: taahhüdün verildiği tarih ile tahliye edileceği bildirilen tarih. Taahhüdün, kiracının taşınmazı teslim almasından sonra verilmiş olması aranır; bu nedenle sözleşmeyle aynı gün imzalatılan boş taahhütnameler ciddi biçimde tartışmalıdır. Taahhütte yazılı tarihte tahliye gerçekleşmezse, o tarihten itibaren işleyen bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da dava açılması gerekir; bu süre geçirildiğinde taahhüde dayanma imkânı kaybolur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Zamanlama
İhtiyaç sebebiyle tahliyede dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi için öngörülen dönem ve sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Kiraya veren, dava açma süresinden önce yazılı bildirimde bulunmuşsa dava açma süresi bir kira yılı için uzar. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ayrıca ispatlanması gerekir; tahliyeden sonra taşınmazın başkasına kiraya verilmesi ayrı bir sorumluluk doğurabilir.
Temerrüt ve İki Haklı İhtar
- Ödenmeyen kira bedeli için usulüne uygun ihtarlı ödeme emri gönderilmesi
- İhtarda verilen sürenin sonunda ödemenin yapılıp yapılmadığının tespiti
- Aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması
- Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı biçimde izlenmesi
Kapanış Notu
Bu anlatım genel çerçeveyi tanıtmak içindir. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve bildirimlerin tarihleri sonucu doğrudan değiştirdiğinden, tahliye takviminizi belgeler üzerinden bir hukukçuyla oluşturmanız yerinde olur.