Tapu iptali ve tescil davalarında en çok yanılgıya düşülen konu sürelerdir. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde açılan bu davalarda tek bir süre rejimi yoktur; dayanılan sebep değiştiğinde takvim de değişir. Yanlış sebep seçimi, esasen haklı bir talebin süre nedeniyle reddine yol açabilir.
Sebebe Göre Değişen Süre Rejimi
Mülkiyet hakkına dayanan istihkak nitelikli talepler kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Buna karşılık irade sakatlığına, aldatmaya veya korkutmaya dayanan iptal talepleri, sakatlığın öğrenildiği andan itibaren işleyen kısa bir süreye bağlıdır. Ehliyetsizlik iddiasında dava, işlemin baştan geçersizliğine dayandığından süre bakımından daha esnek değerlendirilir. Bu nedenle dava dilekçesinde birden fazla sebebe kademeli olarak dayanmak, süre riskini dağıtan bir tekniktir.
Muris Muvazaasında Özel Durum
Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirlerde, işlem baştan geçersiz kabul edildiğinden talep süreye bağlı değildir. Ancak burada da fiili bir sınır vardır: taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişilere geçmişse, geri alma imkânı büyük ölçüde daralır. Zaman geçtikçe delillerin toplanması da güçleşir; bu nedenle hukuken süre işlemiyor olması, beklemenin risksiz olduğu anlamına gelmez.
Dava Açılmadan Önce Yapılacak Kontroller
- Tapu kaydının tarihçesi: tüm devirler, şerhler ve beyanlar
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtları
- Devir tarihindeki rayiç değer ile sözleşmedeki bedel arasındaki fark
- Devredenin devir tarihindeki sağlık ve ehliyet durumuna ilişkin kayıtlar
- Taşınmazın hâlen kimin zilyetliğinde olduğu
Tedbir Talebini Baştan Kurmak
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan kararı uygulanamaz hâle getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi talebi ileri sürülmelidir. Tedbir istemi reddedilirse itiraz yolu için tanınan süre de ayrıca izlenmelidir.
Yetkili Mahkeme ve Keşif
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Yargılamada keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu kez belirleyici olduğundan, keşif sırasında dinlenmesi istenen yerel bilirkişi ve tanıkların önceden bildirilmesi gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu uyuşmazlıklarında dayanılacak sebep ve buna bağlı süre, kayıt tarihçesine göre belirlenir; dava açmadan önce tapu ve banka kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.