Kira bedelinin artışına ilişkin çekişmeler, tarafların çoğu zaman aynı taşınmazda ilişkiyi sürdürmesi sebebiyle diğer uyuşmazlıklardan ayrılır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu artış sınırını belirlerken, uyuşmazlığın çözüm yolu bakımından arabuluculuk aşaması ayrı bir usul katmanı oluşturur. Bu rehber, artış talebini süreye ve usule uygun biçimde yürütmeyi konu alır.
Artış Talebinin Hukuki Dayanağını Ayırmak
Uygulamada üç ayrı talep birbirine karıştırılır: sözleşmedeki artış oranının uygulanması, kira bedelinin tespiti ve uzun süreli kiralarda uyarlama. Her birinin şartları ve zamanlaması farklıdır. Kira bedelinin tespiti isteniyorsa, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce yapılan yazılı bildirimin varlığı sonucu doğrudan etkiler. Bildirim yapılmamışsa talep, izleyen dönem için sonuç doğuracak biçimde değerlendirilebilir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabulucuya başvurmadan dava açılamaz. Bu adımın atlanması hâlinde dava usulden reddedilir ve geçen zaman içinde yeni dönem başlayabilir. Arabuluculuk süreci başlatılırken talebin konusu net yazılmalı, taraf bilgileri tapu ve sözleşme ile uyumlu olmalıdır.
- Yazılı kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira ödemelerine ilişkin banka dekontlarının dönemsel dökümü
- Artış bildirimine ilişkin noter ihtarnamesi veya tebligat kaydı
- Taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira verilerine ilişkin kayıtlar
- Taşınmazın durumunu gösteren tarihli fotoğraflar
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak gider ve yönetim kararları kira ilişkisini dolaylı olarak etkiler. Ortak giderlerdeki artışın kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı, sözleşme hükmü ile birlikte değerlendirilmelidir. Aynı şekilde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu kapsamındaki mülkiyet ve intifa ilişkileri, kim tarafından talepte bulunulabileceğini belirler.
Uygulama Sırası
- Kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri takvime işlenir.
- Bildirim yapılması gereken son gün ayrıca işaretlenir.
- Arabuluculuk başvurusu, dava düşünülen tarihten geriye doğru hesaplanarak yapılır.
- Anlaşma sağlanırsa metin, ödeme takvimi ve artış esasını rakamsal olarak içerecek biçimde kurulur.
- Anlaşmama hâlinde son tutanak tarihinden itibaren dava hazırlığına geçilir.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşmenin süresi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir; somut kira ilişkiniz için ayrıntılı bir hukuki değerlendirme almanız uygun olur.