Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, taşınmazın kimin kullanımında olduğu sorunu çoğu zaman ayrı bir çekişmeye dönüşür. Kirada olan bir taşınmazda tahliye talebinin nasıl ve kim tarafından ileri sürülebileceği, satış sürecini doğrudan etkiler. Bu rehber, TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde, izale-i şuyu süreci ile tahliye takibinin birlikte yürütülmesini ele alır.
İki Süreç Birbirini Nasıl Etkiler
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yönelik bir davadır; kiracının konumu ise kira sözleşmesinden doğar. Satış yoluyla ortaklık giderildiğinde kiracının durumu kendiliğinden sona ermez. Bu nedenle satış öncesinde tahliye sağlanıp sağlanamayacağı, hem satış bedelini hem de alıcı ilgisini etkileyen pratik bir konudur.
Paydaşların Yetki Sınırı
- Olağan yönetim işleri ile önemli yönetim işleri farklı çoğunluklara tabidir.
- Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebi, tek bir paydaşın tek başına serbestçe yürütebileceği bir işlem olarak görülmeyebilir.
- Elbirliği mülkiyetinde kural olarak ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
- Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması halinde diğer paydaşların ecrimisil talebi gündeme gelebilir.
- Ecrimisil talebinden önce intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilir.
Kira Alacağına Dayalı Tahliye Takibinde Süreler
Kira bedelinin ödenmemesine dayalı ilamsız tahliye takibinde ödeme emrinde iki ayrı süre yer alır: borca ve sözleşmeye itiraz için tanınan süre ile kira bedelini ödemek için verilen süre. Bu ikisinin karıştırılması, uygulamada en çok hak kaybı doğuran noktadır. Ödeme süresi içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, tahliye talebi icra mahkemesinde değerlendirilebilir hale gelir.
- Kira sözleşmesinin aslı, ödeme kayıtları ve varsa ihtarnameler dosyalanır.
- Takip talebinde dayanılan aylar ve tutarlar tek tek gösterilir.
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi kayıt altına alınır ve iki süre ayrı ayrı takvime işlenir.
- İtiraz gelirse, itirazın kaldırılması yolunun mu iptali yolunun mu izleneceği belirlenir.
- Ortaklığın giderilmesi dosyasına, tahliye sürecine ilişkin gelişmeler bildirilir.
Satış Aşamasına Hazırlık
Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı hallerde satış yoluyla paylaşma gündeme gelir. Bu aşamada kıymet takdirine itiraz süresi kısadır ve kaçırıldığında değerin düşük belirlenmesi sonucu doğrudan paya yansır. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı söz konusuysa, satıştan önce bu seçeneğin değerlendirilmesi paydaşlar açısından daha lehe sonuç verebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım durumu izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın hukuken değerlendirilmesi önerilir.