Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava, mülkiyet ilişkisini kökten sonlandırdığı için usul hataları geri dönüşü zor sonuçlar doğurur. Aşağıda TMK ve TBK ekseninde, dava öncesi ve dava sırasındaki zaman yönetimi ele alınmaktadır.
Dava Şartı Arabuluculuk Aşaması
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olan uyuşmazlıklar arasına alınmıştır. Bu aşama atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk sürecinde tüm paydaşların davete katılması sağlanmalı; katılmayanların durumu tutanağa geçirilmelidir.
Taraf Teşkili: Eksik Paydaş Süreci Uzatır
Dava, tüm paydaşlara karşı birlikte açılmak zorundadır. Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda mirasçılık belgesinin güncel olmaması, vefat eden paydaşın mirasçılarının dosyaya katılmaması gibi eksiklikler duruşmaların tekrarlanmasına yol açar. Dava öncesinde tapu kaydı, veraset ilamı ve nüfus kayıtlarının birlikte çıkarılması bu gecikmeyi önler.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verir. Aynen taksim talebinde bulunan tarafın, teknik olarak bölünmenin mümkün olduğunu göstermesi gerekir. Bu nedenle:
- İmar durumu ve ifraz koşulları belediyeden erken aşamada sorulmalıdır.
- Kadastral bilgiler ve varsa proje belgeleri dosyaya sunulmalıdır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi için talep zamanında yapılmalıdır.
- Değer farklarının ivaz ile denkleştirilmesi ihtimali hesaplanmalıdır.
Paylaşmayı Sınırlayan Anlaşmalar
Paydaşlar, paylaşmayı isteme hakkını bir sözleşmeyle sınırlı bir süre için askıya alabilirler. Böyle bir anlaşma varsa dava zamanından önce açıldığında reddedilebilir. Aynı şekilde kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda uygulanacak rejim, 634 sayılı Kanun kapsamında ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle dava kararından önce tapu beyanlar hanesi mutlaka incelenmelidir.
Satış Aşamasında Zaman Yönetimi
Satış kararı verildikten sonra süreç satış memurluğu eliyle yürütülür ve ilan, kıymet takdiri, ihale aşamalarının her biri kendi kısa süresine tabidir. Özellikle kıymet takdirine itiraz süresi kaçırıldığında, taşınmaz gerçek değerinin altında bir bedelle ihaleye çıkabilir. Paydaşların ihaleye katılma hakkı bulunduğu da göz ardı edilmemelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirdiğinden, adım atmadan önce dosyanıza özgü hukuki görüş alınması önerilir.