Tahliye uyuşmazlıkları, kira hukukunun en çok tarih içeren alanıdır: sözleşme başlangıcı, yenileme dönemleri, ihtar tarihi, tebliğ tarihi, taahhüt tarihi ve dava tarihi birbirine bağlıdır. Bu zincirdeki tek bir halka atlandığında, esasen haklı olan taraf usulden kaybedebilir. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği dosyalarda ise takvim daha da karmaşıklaşır.
Tahliye sebebi takvimi belirler
Her tahliye sebebinin kendi zaman kuralı vardır. Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtarın içeriği ve verilen ödeme süresi; taahhüt nedeniyle tahliyede taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra düzenlenmiş olması ve taahhüt edilen tarihten itibaren tanınan süre; ihtiyaç nedeniyle tahliyede ise dönem sonuna bağlı hesap belirleyicidir. Bu nedenle dilekçeye başlamadan önce sebep tek tek seçilmeli, sebepler karıştırılmamalıdır.
Arabuluculuk basamağını atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Burada iki ayrı risk vardır: arabulucuya hiç gitmeden dava açmak usulden ret sonucu doğurur; arabuluculuk sürecinin uzamasına güvenip esas süreyi ihmal etmek ise hakkın düşmesine yol açabilir. Son tutanağın alındığı tarih dosyaya işlenmeli, dava dilekçesine eklenecek belge önceden hazırlanmalıdır.
Süreç tutanağında dikkat edilecekler
- Tarafların ve taşınmazın kimliği tutanakta doğru yer almalı.
- Uyuşmazlık konusu, sonradan açılacak davanın konusuyla örtüşmeli.
- Anlaşma sağlanmışsa icra edilebilirlik yönü değerlendirilmeli.
İhtar ve tebligat: gecikmenin faturası
İhtarnamenin keşide tarihi ile karşı tarafa ulaştığı tarih aynı değildir ve süre çoğunlukla ikincisinden işler. Adres değişikliği, kapalı iş yeri, muhatabın adreste bulunmaması gibi hallerde tebliğ şerhinin ayrıntısı okunmadan süre hesabı yapılmamalıdır. Tebligat parçasının aslı dosyada saklanmalıdır.
Tek sayfalık kontrol tablosu
- Sözleşme tarihi, süresi ve yenilenme biçimi.
- Ödeme düzeni, gecikmelerin ay ay dökümü ve banka açıklamaları.
- Gönderilen tüm ihtarların keşide ve tebliğ tarihleri.
- Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihi.
- Dava için hedeflenen tarih ve bunun bir hafta öncesine konulan hatırlatma.
Uygulamada sık düşülen tuzak
Kiraya veren çoğu zaman kiracıyla iyi niyetle sözlü anlaşır, tahliye tarihini erteler ve bu sırada dönem sonu geçer. Sözlü mutabakatın yazılı hale getirilmemesi, hem ispat hem süre bakımından en pahalı hatadır.
Buradaki bilgiler yol gösterici olup somut sözleşmenizin metni sonucu değiştirebilir. Tahliye yoluna girmeden önce belgelerin ve tarihlerin birlikte değerlendirilmesinde yarar vardır.