Tahliye taleplerinin önemli bir kısmı esasa girilmeden, ihtarın usulüne uygun yapılmadığı gerekçesiyle reddedilir. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı kanunun uygulama alanına giren bu uyuşmazlıklarda ihtar, dosyanın hem başlangıcı hem de en kırılgan halkasıdır.
Hangi Tahliye Sebebi, Hangi Ön Adımı Gerektirir
- Kira bedelinin ödenmemesi: kanunun aradığı asgari süreyi ve açık uyarıyı içeren ihtar
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar: her iki ihtarın da ayrı ayrı geçerli olması
- Gereksinim nedeniyle tahliye: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı
- Yeni malikin gereksinimi: iktisap tarihinden sonra kanunda öngörülen bildirim adımı
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihi taşıması
İhtarnameyi Delil Kalitesinde Hazırlamak
İhtarnamede muhatabın açık kimliği, kiralananın adresi, hangi döneme ait bedelin ödenmediği ve ödenmemesi hâlinde sonucun ne olacağı tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır. Eksik dönem gösterimi ya da tutarın belirsiz bırakılması, ihtarı geçersiz kılabilir. Noter aracılığıyla gönderim, hem içeriğin hem gönderim tarihinin ispatını sağlar.
Tebligat Parçası Dosyanın Kalbidir
Sürenin işlemeye başladığı an, ihtarın muhataba usulüne uygun tebliğ edildiği andır. Bu nedenle tebligat evrakının tamamı, üzerindeki şerhlerle birlikte dosyaya konulmalıdır. Adreste bulunamama, komşuya teslim veya muhtara bırakma hâllerinde tebligatın geçerliliği ayrıca tartışılabilir. Kiracının adres değiştirdiği durumlarda, sözleşmede bildirilen adrese yapılan tebligatın akıbeti önceden değerlendirilmelidir.
Dava Açma Zamanını Kaçırmamak
- İhtarın tebliğ tarihi takvime işlenir.
- Kanunun tanıdığı ödeme süresinin son günü ayrıca not edilir.
- Sebebe bağlı dava açma süresinin başlangıcı ve bitişi belirlenir.
- Taahhüde dayalı taleplerde taahhütteki tarihten itibaren işleyen süre izlenir.
- Süre içinde dava veya icra takibi yollarından hangisinin seçileceğine karar verilir.
Dava açma süresinin geçirilmesi, sebebin o kira dönemi için tüketilmesi sonucunu doğurabilir; bu da yeni bir dönemin beklenmesi anlamına gelir.
Ödeme Kayıtlarını Karşılıklı Doğrulamak
Kiracının elden ödeme iddiası sıkça gündeme gelir. Banka üzerinden yapılan ödemelerde açıklama satırının hangi döneme ait olduğunu göstermesi, sonraki tartışmaların önünü keser. Kiraya veren açısından da, geçmişte kabul edilen gecikmeli ödemelerin kayıt altında olması gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirdiğinden, ihtarnameyi göndermeden önce metnini bir avukata inceletmeniz önerilir.