634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetimini kat malikleri kurulunun aldığı kararlar üzerine kurar. Bu kararlar bağlayıcıdır; ancak kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu düşünülen kararlara karşı yargı yolu açıktır. Sorun şudur ki bu yol iki ayrı süreyle sınırlanmıştır ve maliklerin çoğu bu sürelerden yalnızca birini bilir.
Karar Defteri: Dosyanın Omurgası
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en güçlü delil, noter onaylı karar defteridir. Toplantının çağrı usulü, katılım oranı, hangi maddenin hangi çoğunlukla kabul edildiği ve muhalif imzalar bu defterden okunur. Yönetim defteri talep edildiğinde verilmiyorsa, tespit istemek defterin sonradan düzenlenmesi riskine karşı koruma sağlar. Yönetim planının güncel hâli ve varsa değişiklik kararları da dosyaya birlikte konulmalıdır.
Ortak Gider ve Projeye Aykırılıkta Kanıt
- Gider paylaşımı itirazında: işletme projesi, gider belgeleri, banka hesap hareketleri
- Aidat borcu tartışmalarında: tebliğ edilen işletme projesi ve ödeme dekontları
- Projeye aykırı tadilat iddiasında: onaylı mimari proje, fotoğraflar ve teknik rapor
- Ortak alanın işgali iddiasında: tapu eklentisi kaydı ve yerinde tespit
Bağımsız bölümdeki değişikliğin ortak yere zarar verip vermediği teknik bir sorudur; bu nedenle dava öncesi delil tespiti istemek, sonradan onarılan durumların kanıtlanamaması riskini ortadan kaldırır.
Bir Ay ve Altı Ay
Kanun, kurul kararının iptali için toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren işleyen bir aylık süreyi, her hâlde ise karar tarihinden itibaren işleyen altı aylık süreyi öngörür. Öğrenme tarihinin nasıl belgeleneceği burada belirleyicidir: karar özetinin panoya asılması, tebliği veya elden imza karşılığı verilmesi farklı sonuçlar doğurabilir. Aidat tahakkuku için icra takibi başlatılmışsa, itirazın hangi yolla ileri sürüleceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Hâkimin Müdahalesi Talebi
Kanun, belirli hâllerde kat maliklerinin hâkimin müdahalesini istemesine imkân tanır. Bu talep iptal davasından farklıdır ve genellikle rahatsız edici kullanım, borcunu ödemeyen malik veya yönetimin işlevsizleşmesi hâllerinde gündeme gelir. Talebin kabul edilebilmesi için rahatsızlığın sürekliliğinin gösterilmesi gerekir; tek seferlik olaylar yerine tarih sıralı kayıtlar, tutanaklar ve varsa kolluk başvuruları dosyaya konulmalıdır.
Kısa Not
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planının içeriği ve kararın niteliği hem süreleri hem izlenecek yolu değiştirebileceğinden, karara itiraz etmeye karar verdiğinizde vakit kaybetmeden hukuki destek almanız uygun olur.