Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için hem duygusal hem ekonomik olarak yoğun uyuşmazlıklardır. Taraflar masaya oturmadan önce dosyanın tapu kayıt zinciri ve ödeme izleri üzerinden kurulması, arabuluculuk görüşmesinde gerçekçi bir sonuç alınmasını sağlar. TMK ve TBK hükümlerinin yanında kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun da uyuşmazlığın niteliğine göre devreye girebilir.
Tapu Kayıt Zincirini Geriye Doğru Okumak
İlk adım, taşınmazın son malikinden başlayarak geriye doğru tüm devir işlemlerinin çıkarılmasıdır. Her devirde işlem tarihi, beyan edilen bedel, akit türü ve varsa şerhler ayrı ayrı not edilmelidir. Muvazaa, ehliyetsizlik veya vekâlet kötüye kullanımı iddiası hangi halkada doğuyorsa, tartışma o halkanın çevresindeki belgelerle sınırlandırılmalıdır.
Bedelin Gerçekten Ödendiğini Gösteren İzler
Uygulamada devrin görünürdeki niteliği ile gerçek iradesi arasındaki fark, çoğu zaman para hareketiyle ortaya çıkar. Banka havaleleri, kredi kullanımı, çek ve senet kayıtları ile devir tarihine yakın hesap dökümleri toplanmalıdır. Ödeme izinin hiç bulunmaması ya da bedelin devirden çok sonra ödenmiş görünmesi, iddianın merkezine yerleşebilecek bir bulgudur.
Arabuluculuk Masasına Ne Taşınmalı
Görüşmeye hazırlanırken taşınmazın güncel değerine ilişkin bağımsız bir değerlendirme, taraflar arasındaki geçmiş yazışmalar ve varsa kısmi anlaşma taslakları hazır bulundurulmalıdır. Anlaşma ihtimali zayıf olsa dahi, sunulan belgeler karşı tarafın hangi noktada direneceğini gösterir ve olası davanın iddia yapısını şekillendirir. Görüşmede yapılan kabuller ile yalnızca müzakere amaçlı açıklamalar birbirinden ayrılarak tutanağa yansıtılmalıdır.
Süre Baskısı Nerede Doğar
Tapu uyuşmazlıklarında süre riski çoğunlukla, iddianın dayandığı hukuki sebebe bağlı olarak ortaya çıkar. Sözleşmeye aykırılık, iradeyi sakatlayan hâller veya vekâletin kötüye kullanımı iddialarında sürelerin başlangıcı farklı anlara bağlanır. Bu nedenle olayın öğrenildiği tarih, öğrenmeyi gösteren belge ve o tarihten sonra atılan her adım ayrı bir satırda takvime işlenmelidir.
Üçüncü Kişi ve İyiniyet Tartışması
Taşınmaz dava açılmadan önce başkasına devredilmişse, uyuşmazlık yeni malikin iyiniyetli olup olmadığı ekseninde derinleşir. Bu ihtimale karşı satış ilanları, emlak yazışmaları, taşınmazın fiili kullanım durumu ve komşuluk ilişkilerine dair tanık bilgileri baştan derlenmelidir. Aynı şekilde, tedbir talebinin ne zaman gündeme geleceği de bu ihtimale göre planlanmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu, devir sebebi ve taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi sonucu değiştirebileceğinden, dosyanız için ayrıca uzmanlaşmış bir hukuki değerlendirme yaptırmanız isabetli olur.