Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi süreci, dosya kağıt üzerinde net görünse bile taşınmazın fiili kullanımı nedeniyle tıkanabilir. TMK mülkiyet ilişkisini, TBK kira ilişkisini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölümlere ilişkin düzeni belirler. Bu rehber, tahliye ve fiili teslim boyutuyla ortaklığın giderilmesinde delil hazırlığına odaklanır.
Taşınmazın Mevcut Durumunu Kayda Geçirmek
Sürece başlamadan önce taşınmazın kim tarafından, hangi sıfatla kullanıldığı belirlenmelidir. Kullanan kişi paydaş mıdır, kiracı mıdır, yoksa hukuki dayanağı olmayan bir fiili kullanım mı söz konusudur? Bu ayrım, izlenecek yolu tümüyle değiştirir. Tapu kaydı, varsa kira sözleşmesi, abonelik kayıtları ve yönetim planı ile aidat kayıtları bu tespitte kullanılır.
Kira İlişkisi Varsa Tahliyenin Ayrı Yolu
Taşınmazda kiracı bulunuyorsa, kira ilişkisinin tasfiyesi ortaklığın giderilmesinden bağımsız kendi usulüne tabidir. Kira sözleşmesinin tarafları, ihtarın kime yöneltileceği ve dayanılan tahliye sebebinin türü ayrı ayrı incelenmelidir. Yanlış sebebe dayanan bir tahliye talebi reddedildiğinde, aynı sebebe dayanarak yeniden istemek çoğunlukla mümkün olmaz.
Satış Aşamasına Hazırlık
- Tapu kaydı ve varsa şerhlerin güncel örneği
- Taşınmazın imar ve yapı durumuna ilişkin belediye kayıtları
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı ve aidat durumu
- Taşınmaz üzerindeki takyidat ve haciz kayıtları
- Muhdesat iddiası varsa buna ilişkin belge ve masraf kayıtları
Muhdesat ve Katkı İddialarında İspat
Paydaşlardan biri taşınmaza yaptığı ilaveler veya harcamalar nedeniyle talepte bulunuyorsa, bu iddia satış aşamasına gelmeden çözülmelidir. Fatura, malzeme alımı, ruhsat kayıtları ve tarihli fotoğraflar gibi somut belgeler olmadan yapılan beyanlar sonuca etki etmez. İddianın hangi aşamada ileri sürüldüğü de değerlendirmeyi etkiler.
Süre ve Sıralama Hataları
En sık görülen kayıp, tahliye ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinin sırasının yanlış kurulmasıdır. Kira ilişkisinden doğan ihtar ve dava süreleri kendi takvimlerinde işler; bu takvim kaçırıldığında, satış aşamasına gelindiğinde taşınmaz hâlâ dolu olabilir. Her iki süreç için ayrı takvim tutulması ve ihtar tarihlerinin kayıt altına alınması gerekir.
Buradaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; taşınmazın niteliği ve paydaş yapısı süreci değiştirebilir. Tapu kaydınız ve varsa kira sözleşmenizle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.