Kiralananın tahliyesi, tek bir usule değil, dayanılan sebebe göre değişen ayrı ayrı sürelere tabidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan sorun, doğru sebebe dayanılmasına rağmen sürenin kaçırılmış olmasıdır.
Sebebe Göre Değişen Süre Haritası
Tahliye talebinin dayanağı; kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının yazılı tahliye taahhüdü ya da sözleşmeye aykırılık olabilir. Her sebep, kendine özgü bildirim ve dava açma süresine bağlıdır. Bu nedenle dosyanın ilk sayfasına şu üç tarih yazılmalıdır: sözleşmenin başlangıç tarihi, kira döneminin bitiş tarihi ve dayanak olayın gerçekleştiği tarih.
Temerrüt ve İki Haklı İhtar Yolu
Kira bedelinin ödenmemesi halinde gönderilen ihtarda, ödenmeyen dönem ve tutar açıkça gösterilmeli, verilen süre ihtarname metninde yer almalıdır. Muğlak ifadeyle yazılan ihtar, sonradan haklı ihtar sayılmayabilir. İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması gerekir; bu ayrıntı gözden kaçtığında dava reddedilir.
Tahliye Taahhüdünde Zamanlama
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir
- Taahhütte tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır
- Taahhüt tarihi ile tahliye tarihi ayrı ayrı okunabilmelidir
- Belirlenen tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir
Uygulamada taahhüdün sözleşmeyle aynı gün imzalanmış olması, geçerliliği tartışmalı hale getiren en yaygın sorundur.
İcra Takibi ile Dava Arasındaki Tercih
Tahliye için icra takibi yolu daha hızlı ilerleyebilir; ancak kiracının itirazı halinde takip durur ve itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurmak gerekir. Dava yolu ise delil incelemesine daha elverişlidir. Tercih yapılırken kiracının itiraz etme olasılığı, elde bulunan yazılı belgenin niteliği ve tahliyenin aciliyeti birlikte değerlendirilmelidir.
Süre Riskini Azaltan Kontrol Listesi
- Tebligatın kiracının doğru adresine yapıldığı teyit edilir.
- İhtar ve bildirimlerin tebliğ şerhleri dosyada saklanır.
- Kira dönemi bitiş tarihi öncesi hatırlatma konur.
- Kiralananın niteliği (konut, çatılı işyeri, arsa) baştan belirlenir.
Burada anlatılanlar genel çerçeveyi gösterir. Sözleşmenin türü ve tarafların yazışma geçmişi sonucu etkileyeceğinden, tahliye adımına geçmeden önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.