Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer, eklenti ve kullanım sınırlarına ilişkin çekişmeler çoğu zaman yıllarca sürüncemede kalır. Tespit davası bu belirsizliği kırmak için işlevli bir araçtır; ancak kat malikleri kurulu kararlarına karşı işleyen kısa süre gözden kaçtığında, esasen haklı olan malik dosyayı usulden kaybedebilir. Aşağıdaki çerçeve TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde kurulmuştur.
Uyuşmazlığın Kaynağı: Proje mi, Fiilî Kullanım mı
İlk ayrım, çekişmenin onaylı mimari projeye aykırılıktan mı yoksa uzun süredir sürdürülen fiilî bir kullanımdan mı doğduğudur. Projeye aykırılık iddiasında dayanak belgeler tapu kaydı, yönetim planı ve belediyeden alınacak onaylı proje örneğidir. Fiilî kullanım iddiasında ise kullanımın süresi, diğer maliklerin bilgisi ve rızasının bulunup bulunmadığı öne çıkar. Aynı yapıda birden çok bağımsız bölüm etkileniyorsa, tespit talebinin kapsamı baştan net biçimde çizilmelidir.
Kurul Kararına İtiraz Süresi Ayrı İşler
Kat malikleri kurulunca alınan bir karara itiraz edilecekse, tespit davasından bağımsız ve çok daha kısa bir takvim devreye girer. Bu sürenin başlangıcı toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı belirlenir; katılmayan malik için kararın kendisine bildirildiği an esas alınır. Tespit davası açmayı planlarken kurul kararına itiraz süresinin ayrıca takip edilmemesi, uygulamada en sık rastlanan hak kaybı sebebidir.
Görev, Yetki ve Husumet
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kural olarak kesindir; taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştıramaz. Husumetin kime yöneltileceği ise talebin niteliğine göre değişir: yönetimin işlemine ilişkin talepte yönetici, malikler arasındaki kullanım çekişmesinde ise ilgili bağımsız bölüm maliki taraf gösterilir. Hasımda yapılan hata, dava süresince telafi edilemeyebilir.
Delil Toplama: Keşif ve Teknik İnceleme
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projesi örnekleri
- Yönetim planı ile kurul karar defterinin ilgili sayfaları
- Tarih bilgisi taşıyan fotoğraf ve video kayıtları
- Ortak gider paylaşımına ilişkin muhasebe kayıtları
- Keşif ve teknik inceleme talebinin dilekçede açıkça yazılması
Karar Sonrası: Uygulama Aşaması
Lehe verilen tespit hükmü tek başına fiilî durumu değiştirmez; eski hâle getirme veya el atmanın önlenmesi gibi taleplerin ayrıca ileri sürülmesi gerekebilir. Bu nedenle dava dilekçesi kurulurken, sadece durumun saptanmasıyla yetinilip yetinilmeyeceği baştan kararlaştırılmalıdır.
Bu metin bilgilendirme amacı taşır. Yapının projesi, yönetim planındaki özel düzenlemeler ve kullanımın geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, kurul kararı elinize ulaştığı anda dosyanızı bir uzmana değerlendirtmeniz önerilir.