Kira bedelinin artırılması çoğu zaman tek başına bir dava konusu olmaz; uyuşmazlık, kiraya verenin ödenmediğini ileri sürdüğü artış farkı için icra takibi başlatması ve buna tahliye talebini eklemesiyle sertleşir. Bu rehber, artış farkına dayanan takiplerde kiracının ve kiraya verenin hangi itirazı hangi aşamada yapması gerektiğine odaklanır.
Uyuşmazlığın Doğduğu Nokta
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışını tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimle sınırlar. Uygulamadaki çekişme genellikle üç yerde çıkar: sözleşmeye endeksin üzerinde bir oran yazılmış olması, artışın hangi aya ait veriyle hesaplandığı ve kiracının farkı ödemeyip eski bedeli ödemeye devam etmesi. Kiracı ödemeye devam ettiği için kendini borçsuz sanır; kiraya veren ise ödenmeyen farkı biriktirip toplu bir takibe döker.
Ödeme Emri Elinize Ulaştığında
Kira alacağına dayalı ilamsız takipte ödeme emri, borca itiraz için tanınan kısa süre ile ödeme için tanınan daha uzun süreyi birlikte gösterir. Buradaki en yaygın hata, kiracının ödeme süresini itiraz süresi sanmasıdır. İtiraz penceresi kaçırıldığında takip kesinleşir ve tartışma artık borcun varlığı üzerinde değil, yalnızca icra hukuku sınırları içinde yürür. Ödeme emrinin üzerindeki tarih, tebliğ tarihi ve süreler mutlaka evrakın kendisinden okunmalıdır.
- İtirazın kapsamı yazılmalı: borcun tamamına mı, yalnızca artış farkına mı itiraz ediliyor?
- Kısmi itirazda kabul edilen tutar açıkça belirtilmezse itiraz sonuç doğurmayabilir.
- Kira sözleşmesindeki imza veya sözleşmenin varlığı tartışmalıysa buna ayrıca ve açıkça itiraz edilmelidir.
Tahliye Talebi Ayrı Bir Yol Ayrımıdır
Ödeme emrine itiraz edilmesi tahliye talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle icra mahkemesine gider. Kiracının burada elindeki en güçlü savunma, ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılmış olmasıdır. Elden ödeme iddiası, karşı taraf kabul etmediği sürece ispat sorunu yaratır.
Artışın Kendisini Tartışmak İsteyen Kiracı
Ödenmesi gereken bedelin ne olduğu tartışmalıysa, kira tespiti veya artış oranının uyarlanması talebi ayrı bir dava konusudur ve icra dosyasındaki itirazla aynı şey değildir. Bu iki hattı aynı anda kurgulamak, takip kesinleştikten sonra geriye dönük düzeltme yapmaya çalışmaktan daha isabetlidir.
Hak Düşürücü Süre İçin Takvim Kurgusu
- Tebliğ tarihini evraktan doğrulayın, kendi hatırladığınız tarihi esas almayın.
- İtiraz için son günü ve bir gün öncesini ayrı ayrı işaretleyin.
- Ödeme dekontlarını tarih sırasına dizip hangi ayın karşılandığını tabloya dökün.
- İhtarname varsa içeriğini ve tebliğ şerhini takip dosyasıyla karşılaştırın.
- İtiraz sonrası açılacak dava veya itirazın kaldırılması aşaması için ikinci bir takvim kurun.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat düzeni farklıdır. Elinizdeki ödeme emri ve sözleşme birlikte incelenmeden süre ve strateji belirlenmesi doğru olmaz; dosyanızı bir hukukçuya gecikmeden gösterin.