Kira artışı uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen ayrıntı, artışın oranından çok bildirimin hangi tarihte yapıldığıdır. Zamanında gönderilmeyen bir artış bildirimi, artışın bir sonraki döneme sarkmasına; yanlış mahkemede açılan tespit davası ise aylarca süren bir usul kaybına yol açar. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde kira artışının takvimini kuruyor.
Artış Oranında Kanuni Tavan
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu tavanın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, kiracıyı bu oranla bağlamaz. Tarafların hiç anlaşmamış olması hâlinde de aynı sınır uygulanır. Sözleşmeye yazılmış yüksek oranlı bir madde, tek başına o oranın istenebileceği anlamına gelmez.
Bildirimin Otuz Günlük Penceresi
Kira bedelinin tespiti istemi, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya ulaşan bir bildirimle veya bu süre içinde açılan bir davayla ileri sürülürse, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu pencere kaçırıldığında verilecek karar bir sonraki kira yılı için hüküm ifade eder. Sözleşmede artış kaydı varsa dava, kira yılının sonuna kadar açıldığında da yeni dönemin başından geçerli sayılır. İhtarın noterden gönderilmesi, ulaşma tarihinin ispatı bakımından belirleyicidir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu davalarda emsal araştırması ve keşif kaçınılmaz olduğundan, sürecin bir kira dönemini aşabileceği baştan hesaba katılmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; asliye hukuka açılan dava görevden reddedilir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir.
- Kira bedelinin tespiti davalarında arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür; bu adım atlanırsa dosya usulden reddedilir.
Ödenmeyen Fark ve Temerrüt
Artış farkının ödenmemesi hâlinde, kiraya veren yazılı ihtarla süre vererek temerrüt sebebiyle tahliye yoluna gidebilir. Verilen sürenin kanunun öngördüğü asgari süreden kısa tutulması, ihtarın sonuç doğurmamasına yol açar. İhtarda hangi aylara ait ne kadar bedel istendiği kalem kalem gösterilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenizin tarihi ve süresi tabloyu tamamen değiştirebileceğinden, bildirim göndermeden önce hukuki görüş almanız yerinde olur.