Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda yetki kuralı, taraf iradesine bırakılmış bir tercih değildir. Buna ihtar sürelerinin de eklenmesiyle, gayrimenkul dosyalarında hata payı diğer alanlara göre çok daha dardır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Kesin Yetki
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tapu iptali ve tescil talebi bu kapsamdadır; sözleşmeye yetki kaydı konulmuş olması bu sonucu değiştirmez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her biri için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması gerekir.
Tapu İptali Taleplerinde Zaman Baskısı
Muvazaa, ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddialarında dava hakkı kural olarak süreye bağlı olmasa da, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde talep tazminata dönüşebilir. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına şerh verilmesi ve tedbir talebinin dilekçede ayrıca istenmesi, hakkın fiilen korunması bakımından belirleyicidir. Tapu ve nüfus kayıtları, banka dekontları ve satış bedelinin akışı erken aşamada toplanmalıdır.
Kira İhtarlarında Ay ve Yıl Hesabı
Kira ilişkisinde ihtar, tahliye sonucunu doğurabilen teknik bir işlemdir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle verilen süreli ihtarda, ihtarın içeriği ve tanınan süre açıkça yazılmalıdır. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır; bu süre kaçırıldığında aynı ihtarlara dayanılamaz. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde de taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde dava veya icra takibi yoluna gidilmesi gerekir.
Görev ve Dosya Düzeni
- Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 634 sayılı Kanun kapsamındaki özel kurallar gözetilir.
- İhtarname noter aracılığıyla gönderilmeli, tebliğ şerhi dosyaya konmalıdır.
- Ödeme kayıtları kira yılı esasına göre tablolanmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; tapu kaydının geçmişi, ihtar metninin içeriği ve tebligat tarihi her dosyada farklı sonuç doğurur. İhtar gönderilmeden önce hukuki değerlendirme alınması, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçer.