Kira bedelinin yeni dönemde ne olacağı tartışması, çoğu zaman taraflar arasında yazışmayla başlar ve dönem başladıktan sonra hukuki zemine taşınır. Oysa bu uyuşmazlıkta zamanlama, talebin içeriğinden daha belirleyicidir. Aşağıda artış tartışmasının süre ve merci boyutu ele alınmaktadır.
Artışın Üst Sınırı ve Sözleşme Hükmü
TBK düzeninde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen orana bağlıdır ve sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir oran yazılmış olması onu geçerli kılmaz. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa yine aynı ölçüt esas alınır. Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise bedelin hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir; bu, farklı bir dava türüdür ve farklı bir hazırlık gerektirir.
Tespit Davasında Kritik Tarih
Yeni dönem için belirlenecek bedelin o dönemin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, davanın ya da bu yöndeki yazılı bildirimin dönem başlangıcından belirli bir süre önce yapılmış olması gerekir. Bu tarih kaçırıldığında talep tümüyle reddedilmez; ancak yeni bedelin uygulanacağı dönem bir sonrakine kayar. Kiraya veren açısından bu, bir yıllık gelir farkının kaybı anlamına gelir. Kiracı açısından ise fahiş artış talebine karşı hazırlık süresinin daralması demektir.
Nereye Başvurulur
- Kira ilişkisinden doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kullanılabilir
- Sulh hukuk mahkemesinin görev alanı, talebin türüne göre belirlenir
- Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde dava öncesi zorunlu aşama bulunur
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 kaynaklı ortak gider tartışmaları ayrı bir başlıktır
İhtarname Yazarken Yapılan Hatalar
Artış ihtarında yalnızca yeni tutarın yazılması yeterli değildir; hangi döneme ilişkin olduğu, hangi ölçüte dayandığı ve hangi tarihten itibaren uygulanacağı açıkça belirtilmelidir. Muhataba ulaşma tarihi de ayrıca önemlidir, çünkü takvim tebliğ üzerinden yürür. Elden teslim edilen yazılarda imza alınmaması, sonradan ispat sorununa dönüşür.
Ödeme Davranışının Sonuca Etkisi
Kiracının artışa katılmaması hâlinde eski bedeli ödemeyi sürdürmesi ile ödemeyi tümüyle durdurması aynı sonucu doğurmaz. Ödemenin kesilmesi, temerrüde ve tahliye tartışmasına kapı açabilir. TMK kapsamındaki mülkiyet ilişkisi ile kira ilişkisinin ayrı yürüdüğü, taşınmazın el değiştirmesi hâllerinde ayrıca gözetilmelidir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve taşınmazın kullanım amacı sonucu değiştirebilir; dönem başı yaklaşıyorsa gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmasında yarar vardır.