Kat malikleri kurulunun aldığı karar, itiraz edilmediği sürece tüm malikleri bağlar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu bağlayıcılığı dengelemek için bir iptal yolu öngörmüş; ancak bu yolu çok kısa ve hak düşürücü sürelere bağlamıştır. Apartman yönetimiyle yapılan yazışmalar sürerken bu sürenin dolması, uygulamada en sık rastlanan kayıptır.
Görevli Mahkeme Şaşırtıcı Biçimde Sulh Hukuktur
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda, taşınmazın değeri ne olursa olsun görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yerdedir. Aidat alacağının yüksekliğine bakarak asliye hukuk mahkemesine başvurmak, görev yönünden ret ve zaman kaybı demektir. Buna karşılık, bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkin tapu iptali gibi talepler kat mülkiyeti uyuşmazlığı değildir ve farklı bir görev rejimine tabidir.
İptal Davasında Süre Hesabı
- Toplantıya katılmış ve karara olumsuz oy vermiş malik için süre, karar tarihinden itibaren işler.
- Toplantıya katılamamış malik için süre, kararı öğrenme tarihinden itibaren başlar.
- Her hâlükârda karar tarihinden itibaren daha uzun bir üst sınır uygulanır; bu sınır dolduktan sonra öğrenme iddiası sonuç doğurmaz.
- Yönetim planına veya kanunun emredici hükümlerine aykırılık gibi ağır sakatlık iddialarında bu süre sınırının uygulanmayacağı ileri sürülebilir; iddia bu eksende kurulmalıdır.
Toplantı Belgelerini Erken İsteyin
- Karar defterinin ilgili sayfasının onaylı örneği talep edilir; imzalar ve tarih kontrol edilir.
- Çağrı usulü incelenir: bildirimin şekli, süresi ve tüm maliklere ulaşıp ulaşmadığı.
- Yeter sayı hesabı, arsa payı ve malik sayısı ölçütlerine göre yeniden yapılır.
- Vekâletle kullanılan oyların geçerliliği ve temsil sınırları denetlenir.
- Yönetim planındaki özel nisap hükümleri karar konusuyla eşleştirilir.
Ortak Yer mi, Eklenti mi?
Uyuşmazlıkların önemli bölümü, tartışma konusu alanın niteliğinin belirlenmesiyle çözülür. Ortak yer olarak nitelenen bir alanda yapılan değişiklik için farklı, bağımsız bölümün eklentisi sayılan alanda ise farklı nisap ve izin rejimi geçerlidir. Bu ayrım, projeye ve yönetim planına bakılmadan yapılamaz. Bu nedenle dava öncesi belediye arşivinden onaylı mimari proje ve tapu müdürlüğünden yönetim planı temin edilmelidir.
Aidat ve İşletme Projesi Ayrı Bir Takvimdir
İşletme projesine itiraz ile kurul kararının iptali birbirinden farklı yollardır ve farklı sürelere tabidir. Aidat borcuna icra takibi başlatılmışsa, takibe itiraz süresi ayrıca ve çok daha kısa biçimde işler. Üç takvimin tek tabloda tutulması, sessizce geçen süreleri görünür kılar.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sonuç, yönetim planının metnine ve toplantı belgelerine bağlıdır. Bu yazı yol gösterici bir çerçevedir; karar tarihinden itibaren işleyen süreyi dikkate alarak hukuki destek almanız önerilir.