Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, haklı bir tahliye sebebinin yanlış yoldan veya gecikmiş biçimde ileri sürülmesidir. Tahliye sebeplerinin her biri kendi süresine ve kendi usulüne bağlıdır; bu nedenle sebep belirlenmeden yol seçimi yapılamaz. Aşağıda tahliye ekseninde mahkeme, yetki ve süre ilişkisi incelenmektedir.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
TBK sisteminde tahliye sebepleri birbirinden bağımsız çalışır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt ihtarı ve buna bağlı süreç işletilirken; yazılı tahliye taahhüdü varsa taahhüt edilen tarihe bağlı ayrı bir süreç söz konusudur. Gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerde ise sürenin başlangıcı ve dava açma penceresi farklıdır. Sebeplerin birbirinin yerine kullanılması, davanın esastan reddine yol açabilir.
Dava Yolu ile İcra Yolu Arasındaki Fark
Tahliye taahhüdüne dayanan alacaklı, taahhüt edilen tarihten itibaren öngörülen kısa süre içinde ya sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir ya da icra takibi yoluna gidebilir. Bu süre geçtiğinde taahhüde dayalı talep hakkı bakımından ciddi bir kayıp doğar. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı süreçte ise ihtarnamenin içeriği, ödeme süresi ve tebliğ tarihi tek tek denetlenir; ihtardaki eksiklik tüm süreci sakatlayabilir.
Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden doğan tahliye ve tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri yanında, sözleşmenin ifa yeri olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir. Uygulamada taşınmazın bulunduğu yer, keşif ve bilirkişi incelemesi bakımından işlevsel bir tercih oluşturur. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan ayrı uyuşmazlıklar bu davadan bağımsız yürür.
Süre Kaybı Doğuran Uygulama Hataları
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmış olması tartışması.
- İhtarnamenin muhataba usulüne uygun tebliğ edilmemesi.
- İki haklı ihtar sebebinde ihtarların aynı kira yılı içinde olma koşulunun gözden kaçması.
- Gereksinim iddiasında sürenin bitiminden itibaren işleyen dava süresinin kaçırılması.
- Ödemelerin banka dışı kanallardan yapılması nedeniyle temerrüdün ispat edilememesi.
Kanıt ve Takvimin Birlikte Kurulması
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname ve tebliğ şerhleri tek bir kronolojide tutulmalıdır. TMK kapsamındaki mülkiyet ve tapu kayıtları, özellikle yeni malikin ihtiyaç iddiasında edinim tarihinin belirlenmesi bakımından önem taşır. Her sebep için ayrı bir son gün hesaplanması, tek takvim üzerinden yürütmenin en pratik yoludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tebligat geçmişi süre sonucunu doğrudan etkileyebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın incelenmesi önerilir.