Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava açmadan önce yapılması gereken ihtar, çoğu zaman şekli bir işlem sanılır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ihtar, bazı taleplerde davanın dinlenebilmesinin ön koşuludur. Bu rehber, ihtarın hangi taleplerde zorunlu olduğunu ve uyuşmazlığın hangi mahkemede görüleceğini ele alır.
İhtarın Zorunlu Olduğu Hâller
Kat maliki veya bağımsız bölümde oturan kişinin borç ve yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi hâlinde, doğrudan dava yoluna gidilmez. Önce ihlalin giderilmesi için ihtar edilmesi ve bu ihtarın sonuçsuz kalması gerekir. Aynı şekilde, projeye aykırı tadilat veya ortak yere elatma iddialarında da eski hâle getirme için süre içeren bir ihtar, dosyanın omurgasını oluşturur.
- İhtar, ihlali somut olarak tanımlamalıdır; genel ifadeler sonuç doğurmaz
- Giderilmesi için makul ve açık bir süre verilmelidir
- Tebliğ edilebilir bir adrese, tebligat kaydı bırakan bir yolla gönderilmelidir
- Kararın alındığı kat malikleri kurulu tutanağı ihtara dayanak olarak eklenmelidir
Kurul Kararı Olmadan Yürütülen Süreç
Yöneticinin tek başına başlattığı süreçlerde en sık karşılaşılan itiraz, kat malikleri kurulunun buna yetki veren bir kararının bulunmadığıdır. Aidat takibi, ortak alan tahliyesi veya dava açma yetkisi konusunda kurul kararının varlığı ve gündemle uyumu kontrol edilmelidir. Kurul kararına itiraz ise ayrı bir yol olup kendi süresine tabidir ve karar tarihine bağlı olarak işler.
Görevli Mahkeme
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu, kat mülkiyeti alanına özgü bir görev kuralıdır ve genel görev kurallarıyla karıştırıldığında asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir. Aidat alacağı için icra takibi yapılmışsa, itirazın kaldırılması aşaması icra mahkemesinin alanına girer; bu iki hattın ayrı yürüdüğü unutulmamalıdır.
Yetki
Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kat malikinin başka ilde oturuyor olması yetkiyi değiştirmez. Birden fazla bloktan oluşan yapılarda toplu yapı hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı ayrıca incelenmelidir; yönetim planındaki düzenleme bu noktada belirleyicidir.
- Yönetim planı temin edilir ve ilgili maddeler işaretlenir.
- Kat malikleri kurulu kararı ve gündem tutanağı dosyaya eklenir.
- İhtar hazırlanır, tebliğ kaydı saklanır ve verilen sürenin dolması beklenir.
- Aidat alacağı ile eski hâle getirme talepleri ayrı ayrı kurgulanır.
- Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir. Yönetim planının içeriği ve kurul kararlarının usulü sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtar metnini göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız süreci belirgin biçimde kısaltır.