Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebi, hukuki dayanağından çok usulüne takılan davalardandır. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde görev, kesin yetki ve ihtar ilişkisini inceler.
Görevli Mahkeme ve Yetkinin Kesinliği
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz, mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Paydaşların farklı şehirlerde oturuyor olması yetkiyi değiştirmez. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde ise her taşınmaz için ayrı dosya gerekebileceği baştan değerlendirilmelidir.
Husumetin Doğru Kurulması
Dava, tüm paydaşlara yöneltilmek zorundadır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların dosyaya dahil edilmesi gerekir. Eksik husumetle açılan dava, tamamlanmadığı sürece esastan karara bağlanamaz ve yıllar süren gecikmelere yol açar. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa bu kayıtların da tapu kaydından çıkarılarak dosyaya sunulması gerekir.
İhtarın Bu Davadaki Yeri
Ortaklığın giderilmesi talebi için önceden ihtar çekme zorunluluğu bulunmaz; paydaş her zaman bu davayı açabilir. Buna karşılık ihtar, iki noktada işe yarar: paydaşlar arasında paylaşma yönünde bir anlaşma girişimi yapıldığını göstermek ve yargılama giderleri ile vekâlet ücreti paylaşımı tartışmasında konumu güçlendirmek. Ayrıca taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil talep edilecekse, çekilen ihtarın tarihi bu talebin kapsamı bakımından önem taşır.
Zamanla Kaybedilen Haklar
- Paylı mülkiyette önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden sonra kısa bir hak düşürücü süreye tabidir; bildirim yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren üst bir süre işler.
- Ecrimisil talepleri geriye dönük olarak sınırlı bir dönem için istenebilir; geç açılan dosyalarda alacağın bir kısmı düşer.
- Paylaşmanın belirli süre için sözleşmeyle engellendiği hâllerde bu sürenin dolması beklenir.
- Satış kararı sonrası ihale ve şikâyet süreleri ayrı takvimle izlenir.
- Karara karşı kanun yolu süresi tebliğ tarihine bağlanır.
Aynen Taksim mi Satış mı?
- Taşınmazın niteliği, imar durumu ve bölünebilirliği belediyeden ve tapudan araştırılır.
- Aynen taksim talep ediliyorsa fiilî bölünme önerisi ve gerekiyorsa ivaz ilavesi hesaplanır.
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda 634 kapsamındaki koşullar ayrıca değerlendirilir.
- Satış yoluyla giderilme hâlinde satışın ortaklar arasında mı yoksa açık artırma ile mi yapılacağı talebe bağlanır.
- Bilirkişi ve keşif giderleri için avans planı önceden yapılır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirir. Dava açmadan önce tapu ve imar kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız zaman kaybını önler.