Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen şey, çoğu zaman tarafların haklılığından önce izlenen yoldur. Aynı olguya dayanarak iki farklı yol açılabilir ve bu yolların mercileri, süreleri ve ispat düzenleri birbirinden farklıdır. 6098 sayılı TBK, 4721 sayılı TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kesiştiği alanda, ihtarın doğru kurulması tahliye talebinin omurgasını oluşturur.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan takipte tahliye talebi icra dairesi üzerinden yürür ve uyuşmazlık icra mahkemesinin alanına girer. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi ya da kiracının tahliye taahhüdüne dayanan talepler kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlık olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aynı dosyada iki yolu birlikte yürütmek mümkün olsa da, dayanakların ve ihtarların ayrı ayrı hazırlanması gerekir.
İhtarın Şekli ve İspatı
İhtar bir bildirimden ibaret değildir; içeriği, muhatabı ve tarihi ile sonuç doğurur. İhtarda hangi dönemin borcunun istendiği, ödeme için tanınan sürenin ne olduğu ve süre sonunda ne yapılacağı açık yazılmalıdır. Muhatabın belirlenmesinde de dikkat gerekir: birden fazla kiracı varsa bildirimin her birine ulaşması, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlarda ise eşe yapılacak bildirim yönünden özel kurallar gündeme gelir. Noter aracılığıyla gönderim, tarih ve içerik ispatını birlikte sağladığı için tercih edilir.
Görev ve Yetki
Kira uyuşmazlıklarında yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi pratikte öne çıkar; genel yetki kuralları da davalının yerleşim yerine imkân tanır. Sözleşmeye konulan yetki kayıtlarının geçerliliği, tarafların sıfatına göre değişebilir. Görev yönünden ise kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olması kuraldır; bunun istisnası, icra takibine bağlı olarak icra mahkemesinde görülen tahliye taleplerdir.
Kat Mülkiyetine Değen Dosyalar
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, kiracının kullanım biçimine ilişkin tartışmalar yalnızca kira sözleşmesiyle sınırlı kalmaz. Yönetim planına ve 634 sayılı Kanun'daki kullanım kurallarına aykırılık iddiaları ayrı bir hukuki zemin oluşturur ve bu taleplerin muhatabı ile mercii farklı olabilir. Yönetim kararlarının ve tutanakların dosyaya baştan konulması, iki zemini birbirine karıştırmadan ilerlemeyi sağlar.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin tarihi, tahliye sebebi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebilir. İhtarname gönderilmeden önce hangi yolun hedeflendiğinin netleştirilmesi, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçer.