Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tahliye talebi, yalnızca kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi değil, yönetim planından doğan yükümlülükleri de ilgilendirir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TBK'nın kira hükümleri ve TMK'nın mülkiyet düzeni bir arada işlediğinden, icra yoluyla tahliyede dayanağın doğru seçilmesi sürecin uzunluğunu belirler.
Tahliye sebebini baştan netleştirin
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması, tahliye taahhüdü veya bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanımı birbirinden farklı hukuki yollar doğurur. Kira alacağına dayalı takip ile yönetim planına aykırılıktan doğan talep aynı dosyada yürütülemez. Bu nedenle ilk adım, elde bulunan belgenin hangi yolu desteklediğini belirlemektir.
Kat malikleri kurulunun rolü
- Aykırı kullanımın kurul kararıyla tespit edilmesi
- Kararın ilgili bağımsız bölüm malikine usulüne uygun bildirilmesi
- Yönetici tarafından tutulan kayıtların ve ihtarların dosyalanması
- Aidat borcu varsa bunun ayrı bir takip konusu olduğunun gözetilmesi
İcra ve dava adımlarının sıralanışı
- Kira alacağına dayalı tahliyede, ödeme emri ile birlikte tahliye talebi de takibe konur.
- Borçlunun itirazı hâlinde itirazın kaldırılması veya tahliye davası yoluna gidilir.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün tarihi ve düzenlenme koşulları ayrıca ispatlanır.
- Tahliye kararının infazında kolluk ve muhafaza işlemleri önceden planlanır.
Süre kaybının yoğunlaştığı aşamalar
Ödeme emrine bağlı sürelerin dolmasını beklemeden yapılan talepler reddedilirken, sürenin geçmesinden sonra yapılan başvurular da hak kaybına yol açar. Uygulamada en çok görülen sorun, ihtarnamenin usulsüz tebliğ edilmesi ve buna rağmen sürecin ilerletilmesidir. Ayrıca tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde, kanunda öngörülen süre içinde harekete geçilmediğinde taahhüt işlevini yitirir.
Kat mülkiyeti ilişkilerinde yönetim planının metni her binada farklıdır. Bu rehber genel bilgi verir; yönetim planınız ve kira belgeleriniz üzerinden hukuki destek almanız önerilir.