Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklığın giderilmesi, satışla sonuçlandığında asıl gerilim tahliye aşamasında ortaya çıkar. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde satış sonrası tahliye adımlarını, itiraz yollarını ve süre risklerini ele alır.
Satış Kararı ile Tahliye Arasındaki Bağ
Ortaklığın giderilmesi kararı, taşınmazda oturan paydaşı doğrudan tahliye etmez; tahliye, satışın tamamlanması ve ihale alıcısının tapuda malik olmasıyla gündeme gelir. Taşınmazda kiracı varsa durum ayrışır: kira ilişkisi kural olarak yeni malikle devam eder ve tahliye ancak kanunda öngörülen sebeplere dayandırılabilir. Bu ayrımın baştan yapılmaması, alıcının yanlış talep türüyle başvurmasına ve zaman kaybına yol açar.
Satış Aşamasındaki İtiraz Noktaları
- Kıymet takdirine karşı itiraz, kanunda gösterilen kısa süre içinde ilgili icra mahkemesine yapılmalıdır.
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir.
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiası, satıştan önce ayrı bir dava ile çözülmezse bedelin paylaşımında tartışma çıkar.
- Aynen taksimin mümkün olduğu iddiası, satış kararı verilmeden önce keşif ve bilirkişi aşamasında ileri sürülmelidir.
İhale Sonrası Tahliye Adımları
- İhalenin kesinleşmesi ve tescil işlemi tamamlanır.
- Taşınmazda oturanın sıfatı belirlenir: eski paydaş, kiracı, işgalci veya hak sahibi üçüncü kişi.
- Alıcı, icra dairesinden taşınmazın kendisine teslimini ister; teslim tutanağı düzenlenir.
- Teslime karşı ileri sürülen hak iddiaları icra mahkemesinde şikâyet ve itiraz yoluyla incelenir.
- Eşya ve muhdesatın kaldırılması gerekiyorsa ayrıca talep edilir.
Süreye Bağlı Kritik Anlar
Bu süreçte hak düşürücü nitelikteki en kritik nokta, ihalenin feshi talebidir: kanunda öngörülen kısa süre içinde başvurulmazsa ihale kesinleşir ve sonraki itirazlar dinlenmez. Aynı şekilde kıymet takdirine itiraz süresi kaçırıldığında, satış bedelinin düşük belirlendiği iddiası daha sonra ileri sürülemez. Tebliğ tarihlerinin ve ilan tarihinin ayrı ayrı kayıt altına alınması, bu nedenle dosyanın en temel disiplinidir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki şerhler süreci belirgin biçimde değiştirir. Satış veya tahliye aşamasında bir adım atmadan önce dosyanızı bir avukatla incelemeniz yerinde olur.