Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesinden önce yapılan iki tercih sonucu belirler: kayda tedbir konulup konulmayacağı ve arabuluculuk aşamasının gerekip gerekmediği. Bu rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu sıralamayı ele alır.
Önce Kaydın Güvenceye Alınması
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, kazanılmış bir davayı bile sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle usul tartışmalarından önce tapu kaydına yönelik geçici koruma talebi değerlendirilmelidir. Talebin gerekçesi soyut endişe değil, somut devir riskini gösteren veriler olmalıdır: taşınmazın ilan edilmesi, vekâletname düzenlenmesi ya da kısa aralıklı el değiştirme geçmişi gibi.
Arabuluculuğun Dava Şartı Olup Olmadığı Nasıl Belirlenir
Bu değerlendirme, talebin hukuki niteliğine bağlıdır. Talep, bir devir borcunun yerine getirilmesine mi dayanıyor, yoksa mülkiyet hakkının kendisine mi yöneliyor? İki ihtimalin usul sonuçları farklıdır ve dilekçenin başlığı değil, talep sonucu belirleyicidir. Bu ayrım her dosyada ayrıca yapılmalıdır; yanlış değerlendirme, dosyanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açar.
Son Tutanak ve Dava Açma Takvimi
- Arabuluculuk süreci anlaşmama ile sonuçlanırsa son tutanağın tarihi kayda geçirilir.
- Dava, tanınan süre içinde açılır ve son tutanağın aslı ya da onaylı örneği dilekçeye eklenir.
- Tutanağın dilekçeye eklenmemesi hâlinde verilecek kesin süre kaçırılmamalıdır.
- Anlaşma sağlanırsa metnin tapu işlemine elverişli açıklıkta yazılması gerekir.
Dosyaya Girecek Belge Seti
- Tapu kaydı ve taşınmazın tüm devir geçmişini gösteren kayıt örneği
- Satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya benzeri sözleşmelerin asılları
- Ödemeleri gösteren banka dekontları ve makbuzlar
- Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda yönetim planı ve karar defteri
- Zilyetliği ve kullanımı gösteren fatura, abonelik ve vergi kayıtları
Muvazaa ve Diğer İddialarla İlişkisi
Tapu iptali talebi çoğu zaman muvazaa, ehliyetsizlik ya da vekâletin kötüye kullanılması iddialarıyla birlikte gelir. Bu iddiaların her biri farklı delil setine dayanır ve dilekçede karıştırıldığında incelemenin dağılmasına neden olur. Ana talep ile terditli talepler açık biçimde ayrılmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği ve devir zinciri sonucu doğrudan etkilediğinden, dava öncesinde kaydın ve sözleşmelerin bir avukat tarafından incelenmesi önerilir.