Paylı ya da elbirliği hâlindeki bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi talebinde, dava dilekçesinden önce gelen bir aşama vardır. Güncel düzenlemede taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde arabuluculuğa başvuru dava şartı olarak öngörülmüştür; bu basamak atlandığında dosya esasa girmeden usulden reddedilebilir. Bu rehber, TMK ve TBK hükümlerinin uygulandığı bu süreçte arabuluculuk aşamasının nasıl yönetileceğine odaklanır.
Arabuluculuk Aşaması Neden Atlanamaz
Dava şartı olarak öngörülen arabuluculukta amaç, tarafları anlaşmaya zorlamak değil; anlaşma ihtimalinin usulüne uygun biçimde denenmiş olmasıdır. Bu nedenle son tutanağın içeriği ve tarihi, sonraki aşamada dosyanın kaderini belirler. Başvurunun hangi tarihte yapıldığı, taraflara nasıl ulaşıldığı ve toplantıya katılım durumu kayıt altına alınmalıdır. Kapsamın zaman içinde değişebildiği göz önünde tutularak, başvuru öncesinde güncel mevzuatın kontrol edilmesi yerinde olur.
Masada Neyin Konuşulabileceğini Önceden Bilmek
Görüşmeye hazırlıksız gidildiğinde süreç biçimsel bir toplantıya dönüşür. Oysa taşınmazın niteliğine göre masada değerlendirilebilecek somut seçenekler vardır:
- Payın diğer paydaşlardan birine devri ve bedelin ödeme takvimi.
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı; imar durumu ve yapı düzeni.
- Kullanım hakkının paydaşlar arasında düzenlenmesi ve ecrimisil tartışmasının kapatılması.
- Satış yolu tercih edilecekse asgari bedel ve masraf paylaşımı konusunda ortak zemin.
Kat Mülkiyeti Kurulabilen Yapılarda Farklı Sonuç
Yapı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölümlere ayrılabilecek nitelikteyse, tartışma tümüyle farklı bir hâl alır. Bu durumda paydaşlar arasında bağımsız bölümlerin tahsisi yoluyla çözüm mümkün olabilir ve satış tek seçenek olmaktan çıkar. Bu ihtimalin araştırılması, tapu kaydı, mimari proje ve yapı kullanma izni belgeleri incelenmeden mümkün değildir; bu belgeler görüşme öncesinde temin edilmelidir.
Son Tutanaktan Sonra Süreyi Yönetmek
Anlaşma sağlanamadığında son tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; bu eksiklik tek başına usulden ret sebebi olabilir. Ayrıca paydaşlardan birinin vefatı, pay devri ya da tapuya konulan şerhler süreç içinde taraf teşkilini değiştirebileceğinden, tutanaktan sonra beklemeden hareket edilmesi gerekir. Uzayan her hafta, hem taraf tablosunun değişme riskini hem de yeni bir uyuşmazlık doğma ihtimalini artırır.
Not
Bu anlatım genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler süreci belirgin biçimde etkilediğinden, başvuru öncesinde tapu kaydı ve belgelerle birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.