Apartman ve site yönetimlerinde çıkan anlaşmazlıklar, çoğu zaman uzun süre konuşularak çözülmeye çalışılır; sonunda hukuki adım atıldığında ise süre çoktan geçmiş olur. Kat-mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk aşaması ile kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi birlikte planlanmalıdır. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ilerliyor.
Kurul Kararının İptali İçin Süre Kısa ve Serttir
Kat malikleri kurulunun aldığı bir kararın iptali isteniyorsa, bu talebin kanunda öngörülen kısa süre içinde ileri sürülmesi gerekir. Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği andır. Yönetim planına aykırı olduğu düşünülen bir kararın uygulanmasını beklemek, iptal hakkını korumaz. Bu nedenle toplantı tutanağının bir örneği, toplantıdan hemen sonra temin edilmelidir.
Hangi Uyuşmazlıkta Arabuluculuk Devreye Girer
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kat mülkiyetinden doğan belirli uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava açılmadan önce tamamlanması gereken bir aşamadır. Buna karşılık her talep bu kapsamda değildir; örneğin acil bir müdahale gerektiren durumlarda alınabilecek geçici korumalar ayrı değerlendirilir. Talebinizin arabuluculuk kapsamına girip girmediğini baştan belirlemek, hem gereksiz bir aşamayı hem de dava şartı eksikliğinden reddi önler.
Dosyaya Konulacaklar
- Yönetim planının tam metni ve varsa değişiklik kararları
- Toplantı çağrısı, gündem ve hazır bulunanlar listesi
- İtiraza konu kararın yer aldığı karar defteri sayfası
- Aidat tahakkuk ve tahsilat tablosu
- Ortak alandaki değişikliğe ilişkin fotoğraf ve teknik rapor
- Projeye aykırılık iddiasında onaylı mimari proje
Ortak Alan Tartışmalarında Kritik Ayrım
Uyuşmazlığın çoğu, yapılan işin "olağan yönetim" mi yoksa "yararlı ya da lüks yenilik" mi olduğu noktasında düğümlenir. Bu nitelendirme, karar için aranan çoğunluğu ve dolayısıyla kararın geçerliliğini doğrudan etkiler. Yanlış çoğunlukla alınan karara itiraz edilirken, kararın niteliğinin teknik açıklamayla desteklenmesi gerekir. Eklenti ve bağımsız bölüm sınırlarının projeye göre gösterilmesi de aynı ölçüde önemlidir.
Anlaşma Belgesinin Değeri
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar arasındaki ilişkiyi kalıcı biçimde düzenleyebilir. Bu nedenle belgeye yazılan ifadelerin ileride yeniden tartışma doğurmayacak kadar açık olması gerekir: kim, hangi işi, hangi tarihe kadar, hangi maliyet paylaşımıyla yapacak? Belirsiz bırakılan her nokta, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlık olarak geri döner.
Bu içerik genel bilgilendirme sunar. Yönetim planının içeriği ve taşınmazın projedeki durumu sonucu değiştirebileceğinden, sürece başlamadan önce belgelerinizle birlikte hukuki görüş almanız önerilir.