Kiralananın tahliyesi, tek bir dilekçeyle değil; ihtar, arabuluculuk ve yargılama aşamalarının doğru sırayla işletilmesiyle sonuç verir. Aynı dosyada TBK'nın kira hükümleri, taşınmaz mülkiyetine ilişkin TMK düzenlemeleri ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan kullanım kuralları kesişebilir. Bu rehber, tahliye talebini arabuluculuk masasında ve sonrasında hangi sırayla kuracağınıza odaklanır; uygulamada en çok kayba yol açan nokta ise sessizce akıp giden ve geri dönüşü olmayan sürelerdir.
Önce Tahliye Sebebini Sabitleyin
Tahliye talebinin dayanağı, izlenecek yolu baştan belirler. Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar ile belirli süreli sözleşmenin sona ermesine bağlı haller birbirinden farklı ön koşullara ve farklı ihtar rejimine tabidir. Sebep değişkeni netleşmeden yazılan bir talep, karşı tarafın en kolay itiraz alanını oluşturur.
- Sözleşmenin tarihi, süresi ve yenilenme biçimi
- Ödemelerin hangi kanaldan ve hangi açıklamayla yapıldığı
- Daha önce çekilmiş ihtarnamelerin metni ve tebliğ tarihleri
- Taşınmazın kat mülkiyetine tabi olup olmadığı ve yönetim planı kaynaklı kısıtlar
Arabuluculuk Masasına Hazırlıklı Oturmak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Buna karşılık icra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye talepli takipler ile geçici hukuki koruma talepleri farklı bir mecrada ilerler. Bu nedenle ilk soru, dosyanın hangi mecraya ait olduğudur.
Masaya otururken yalnızca tahliye talebini değil, birikmiş kira ve yan gider alacaklarını da rakamsal dökümüyle taşımak gerekir. Tutanağa yazılan ifadeler daha sonra delil değeri taşıdığından, uzlaşılamayan noktaların açık ve sınırları çizilmiş biçimde tutanağa geçirilmesi önemlidir.
Sürenin Sessizce Kaybedildiği Anlar
Hak kaybı çoğunlukla mahkeme aşamasında değil, öncesinde doğar. İhtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşmenin sona ermesinin ardından tanınan dava açma süresi, ödememe halinde verilen sürenin sonuçsuz kalmasının ardından işleyen süreç ve son tutanaktan sonra dava açmak için tanınan süre birbirinden bağımsız işler. Bu tarihlerin hepsi tek bir takvimde tutulmalı, ara kontrol noktaları belirlenmelidir.
Son Tutanaktan Sonra İzlenecek Hat
- Anlaşmama tutanağının aslı dava dilekçesine eklenir.
- Talep, tahliye ve alacak kalemleri ayrı ayrı ve hesaplanabilir biçimde kurulur.
- Kiracının ödeme savunmasına karşı banka kayıtları ve dekont açıklamaları önceden derlenir.
- Tahliyeye karşı yapılacak itirazın olası gerekçeleri baştan öngörülerek cevaba hazırlık yapılır.
Anlaşma sağlanmışsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğini güvence altına alacak biçimde düzenlenmesi, sonradan yeni bir yargılama yükünü önler.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgi sunar. Sözleşmenin içeriği, tebligat tarihleri ve taşınmazın hukuki durumu sonucu değiştirebileceğinden, tahliye kararı almadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.