Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında gündeme gelen yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu rehber, davanın hangi adımlarla yürüdüğünü ve hangi aşamalarda kısa sürelerin hak kaybına dönüştüğünü açıklar.
Davanın Yapısı: Herkes Hem Davacı Hem Davalı
Bu dava, klasik anlamda bir taraf çatışması değildir; tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıların tamamının tespiti gerekir, aksi hâlde dosya taraf teşkili sağlanana kadar ilerlemez. TMK kapsamında paydaşlığın devamına ilişkin bir sözleşme varsa, dava bu sözleşmenin süresi boyunca sonuç doğurmayabilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Aynen taksimin mümkün olması için imar mevzuatına uygun bağımsız parseller oluşabilmesi ve payların değerce denkleştirilebilmesi gerekir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun hükümleri devreye girer ve bağımsız bölüm oluşturma imkânı ayrıca değerlendirilir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla giderme kararı verilir ve satış icra veya satış memurluğu eliyle yapılır.
Kısa Süreli Kritik Aşamalar
- Keşif ve bilirkişi raporu: Rapora itiraz için verilen süre kısadır; itiraz edilmeyen rapor hükme esas alınır.
- Değer tespiti: Rayiç değerin düşük belirlenmesi, satış aşamasında telafisi güç kayıp doğurur; itiraz mutlaka teknik gerekçeye dayandırılmalıdır.
- İhaleye itiraz: İhalenin feshi talebi için kanunda kısa ve kesin bir süre vardır; bu süre geçtikten sonra usulsüzlük iddiası dinlenmez.
- Önalım hakkı: Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satmışsa, önalım davası hak düşürücü sürelere bağlıdır.
Muhdesat ve Katkı İddiaları Ayrı Yürür
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin bir paydaşa ait olduğu iddiası, ortaklığın giderilmesi dosyası içinde çözülmez; ayrı bir muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gerekir. Bu dava açılmadan satışa geçilirse, elde edilen bedel pay oranına göre dağıtılır ve emek karşılığı ayrıca korunmaz. Bu nedenle satış kararı çıkmadan önce böyle bir iddianın bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.
Dosya Hazırlığı
- Güncel tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve varsa şerhleri temin edin.
- İmar durumunu belediyeden yazılı olarak alın; aynen taksim tartışması buradan yürür.
- Kira geliri, vergi ve masraf ödemelerine ilişkin belgeleri paydaş bazında ayırın.
- Rapor tebliğ tarihlerini ayrı bir takvimde izleyin; itiraz süreleri buradan işler.
Bu açıklamalar genel çerçeveyi verir; taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı sonucu belirleyici biçimde değiştirir. Satış aşamasına gelinmiş bir dosyada süreler daraldığından, değerlendirmenin gecikmeden yapılması yerinde olacaktır.