Kira ilişkisinde iki talep sıklıkla iç içe geçer: bedelin güncellenmesi için kira tespit davası ve taşınmazın boşaltılması için tahliye talebi. Her ikisi de sıkı zamanlama kurallarına bağlıdır; doğru gerekçeyle açılan bir dava bile yanlış tarihte açıldığında sonuç vermez.
Kira Tespit Davasında Zamanlamanın Ağırlığı
Kira bedelinin yeni dönem başından itibaren geçerli olacak şekilde tespiti isteniyorsa, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiracıya bu süre içinde bedelin artırılacağına dair yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava dönem içinde de açılabilir ve hüküm yeni dönem başından itibaren sonuç doğurur. Bu pencerenin kaçırılması, artışın bir yıl sonraya ötelenmesi anlamına gelir.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Bildirim Rejimi
Tahliye taleplerinde tek bir usul yoktur; dayanılan sebep, izlenecek yolu tümüyle değiştirir.
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, konut ve çatılı işyerlerinde kanunda öngörülen asgari süreyi içeren yazılı ödeme ihtarı gerekir.
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, dönem sonunu izleyen süre içinde dava açılmalıdır.
- Konut ihtiyacı veya yeniden inşa sebebine dayanılıyorsa, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle ortaya konmalıdır.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır.
İcra Yoluyla Tahliye ve Kiracının İtirazı
Ödenmeyen kira için başlatılan takipte kiracının itirazı takibi durdurur ve alacaklıyı itirazın kaldırılması yoluna zorlar. Bu aşamada kira sözleşmesinin imzasına itiraz edilip edilmediği belirleyici olur; imza inkârı, dosyanın seyrini ve ispat yükünü değiştirir.
Dosyayı Ayakta Tutan Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Ödemelerin banka kanalıyla yapıldığını gösteren dökümler ve açıklama alanları
- Gönderilen ihtarnameler ile tebliğ mazbataları
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tespit ve fotoğraf kayıtları
Kapanış Değerlendirmesi
Kira uyuşmazlıklarında güçlü olan taraf, çoğu zaman haklılığını en erken belgeleyendir. Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenizin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı uygulanacak kuralları değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından denetlenmesinde yarar vardır.