Taşınmaz uyuşmazlıklarında en pahalı hata, dava açılmadan önce taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesine engel olacak tedbirin alınmamasıdır. Tapu iptali ve tescil ile tespit talepleri arasındaki fark da çoğu zaman bu aşamada belirginleşir.
Talebin Adını Doğru Koymak
Bir tapu kaydının hukuka aykırı oluştuğu iddia ediliyorsa istenecek şey tapu iptali ve tescildir; buna karşılık bir hukuki ilişkinin veya fiilî durumun mahkemece saptanması amaçlanıyorsa tespit talebi gündeme gelir. TMK ve TBK hükümleri bu iki talebin şartlarını farklı kurar. Tespit kararı tek başına mülkiyeti nakletmez; bu nedenle yalnız tespit talebiyle yetinmek, sonradan yeni bir dava açma zorunluluğu doğurabilir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Uyuşmazlık bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yer üzerindeyse 634 sayılı Kanun kapsamındaki düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir. Yönetim planı, proje ve kat irtifakı kayıtları, tapu sicilindeki görünümün fiilî kullanımla neden örtüşmediğini açıklayan temel belgelerdir.
Süreyi ve Kaydı Birlikte Korumak
- Tapu kaydına tedbir şerhi işlenmeden açılan dava, iyiniyetli üçüncü kişi devri karşısında etkisiz kalabilir
- Muvazaa, ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiaları farklı delil setleri gerektirir
- Bazı taleplerde süre öğrenme anından, bazılarında işlem tarihinden işlemeye başlar
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı kesin niteliktedir
- Keşif ve bilirkişi incelemesi olmadan sonuca ulaşmak çoğu dosyada mümkün değildir
Uygulama Akışı
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve önceki maliklerin devir belgeleri temin edilir.
- İşlem tarihi ile öğrenme tarihi ayrı ayrı belgelendirilir.
- Dava açılmadan önce veya dava ile birlikte tedbir talebi hazırlanır.
- Talep, hem iptal-tescil hem terditli olarak tazminat şeklinde kurgulanır.
- Keşif öncesi soru listesi ve teknik itirazlar önceden yazılır.
Aleyhe Rapor Geldiğinde
Bilirkişi raporunun aleyhe olması sonucu belirlemez; asıl belirleyici olan itirazın rapor tebliğinden itibaren süresinde ve teknik dayanaklarıyla yapılmasıdır. Sadece rapora katılmadığını bildiren dilekçeler, dosyaya yeni bir tartışma kazandırmadığı için çoğunlukla sonucu değiştirmez.
Bu yazı genel bir yol haritası sunar. Tapu kaydının oluşum biçimi ve devir zinciri her dosyada farklı olduğundan, taşınmazınıza ilişkin belgelerle birlikte hukuki destek almanız gerekir.