Kira bedelinin güncellenmesinde tarafların anlaşamaması hâlinde başvurulan yol, kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu davada esasa ilişkin argümanlar kadar ne zaman açıldığı belirleyicidir; zamanlama hatası, haklı bir talebin bir kira dönemi boyunca sonuçsuz kalmasına yol açar.
Artış Kaydı Varsa Yol Farklıdır
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı bulunuyorsa, kural olarak bu kayıt uygulanır; TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranına üst sınır getirmiştir ve bu sınırı aşan kayıt, aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Sözleşmede hiç artış kaydı yoksa ya da kayıt geçersizse, hâkim hakkaniyet ölçütüyle bedeli belirler. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu esas alınarak yeniden değerlendirme yapılabilir.
İhtarname mi, Doğrudan Dava mı
- Tespit davasının yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılması ya da bu süre içinde artış iradesinin karşı tarafa yazılı olarak bildirilmesi hâlinde, karar yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur.
- Bu bildirim veya dava zamanında yapılmazsa, verilecek karar kural olarak bir sonraki kira dönemine sarkar; aradaki fark kaybedilir.
- İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi, bildirim tarihinin ispatını tartışmasız hâle getirir.
Delil: Emsal Kira Bu Davanın Merkezidir
Mahkeme, taşınmazın konumu, yaşı, metrekaresi, ısıtma sistemi ve kullanım amacını dikkate alarak emsal karşılaştırması yapar. Bu nedenle dosyaya sunulacak emsaller aynı mahalle ve benzer nitelikteki taşınmazlardan seçilmelidir. İnternet ilanları tek başına zayıf kalır; gerçekleşmiş kira sözleşmeleri, emlak beyanları ve keşifte tespit edilecek fiilî durum daha güçlüdür. Kiracının taşınmaza yaptığı kalıcı iyileştirmeler ise bedeli aşağı çeken bir argüman olarak ileri sürülebilir.
Tespit Davası ile Tahliye Talebi Karıştırılmamalı
Kira bedelinin tespiti davası, kiracının çıkarılmasını sağlamaz. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya sözleşme süresinin dolması gibi sebepler ayrı davaların konusudur ve her birinin kendi ihtar ve süre şartı vardır. Aynı dilekçede toplanan talepler, usul yönünden ayrışma sorununa yol açabilir.
Zamanlama Kontrolü
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve dönem yenilenme tarihini netleştirin.
- Artış kaydının geçerli olup olmadığını, üst sınır bakımından ayrıca değerlendirin.
- Yeni dönem başlamadan önce bildirimi yapıp yapmadığınızı belgeyle doğrulayın.
- Emsal dosyasını dava açmadan önce hazırlayın; keşif sonrası toplanan emsal geç kalır.
- Kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını baştan hesaplayın.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve sözleşmenizin metni sonucu değiştirebilir. Yeni kira dönemi yaklaşıyorsa, bildirim süresi kaçırılmadan değerlendirme yapılması önerilir.