Tapu iptali ve tescil talepleri, tek bir süre kuralına indirgenemeyecek kadar çeşitlidir. Muris muvazaasına dayanan bir talep ile ön alım hakkından doğan bir talep, aynı tapu kaydına ilişkin olsa bile tamamen farklı takvimlere tabidir. TMK ve TBK hükümleri, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti ilişkileriyle birleştiğinde tablo daha da ayrışır. Bu rehber, dava açmadan önce hangi sürenin işlediğini nasıl belirleyeceğinizi ele alır.
Önce Talebin Hukuki Niteliği Belirlenir
Aynı olay, birden fazla hukuki sebebe dayandırılabilir. Mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla yaptığı devirlerde muvazaa iddiası ileri sürülürken; devrin ehliyetsizlik hâlinde yapıldığı iddiası, aile konutu şerhine aykırılık veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması bambaşka değerlendirmelere tabidir. Yolsuz tescile dayanan taleplerde kural olarak süre işlemezken, ön alım ve bazı sözleşmesel taleplerde kısa hak düşürücü süreler devrededir. Dolayısıyla ilk iş, dilekçeye yazılacak hukuki sebebi netleştirmektir.
Tapu ve Belediye Kayıtlarının Toplanması
- Taşınmazın tapu kütük örneği ve tüm devir işlemlerini gösteren tarihçesi
- Devir işlemine ait resmî senet ile varsa vekâletnamenin tapu müdürlüğünden temini
- Devrin bedelli görünüp görünmediğine dair banka kayıtları ve emlak beyan değerleri
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerine ilişkin kıyas verileri
- Mirasçılık belgesi ve tereke kapsamına giren diğer taşınmazların listesi
Sürenin Başlangıcını Belirlemek
Uygulamadaki en kritik tartışma, sürenin ne zaman işlemeye başladığıdır. Ön alım hakkında sürenin başlangıcı satışın usulüne uygun bildirimine bağlıyken, iptal talebinin dayandığı bazı hâllerde öğrenme anı esas alınır. Öğrenme anının ispatı çoğu zaman tapu kaydının çıkarıldığı tarih, veraset işlemleri veya aile içi yazışmalarla yapılır. Bu nedenle sürenin geçtiği savunmasıyla karşılaşılacağı öngörülerek, öğrenme tarihine ilişkin delil daha dilekçe aşamasında hazırlanmalıdır.
Dava Açılmadan Önce Alınacak Tedbir
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir şerhi talep edilmesi gerekir. Şerh konulmadan geçen süre içinde yapılan devirler, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması nedeniyle sonucu tümüyle değiştirebilir. Tedbir talebinin gerekçesi somut devir riskine dayandırılmalı, soyut kaygı ifadeleriyle yetinilmemelidir.
Yetkili Mahkeme ve Görev
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı taşınmazın bulunduğu yerdedir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise görev bakımından ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir. Yanlış mahkemede açılan dava, süre bakımından telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Bu yazı yol gösterici bir çerçeve sunar; her taşınmaz dosyasında devrin biçimi, taraflar arasındaki ilişki ve kayıt tarihçesi farklı bir sonuca götürebilir. Dava açmadan önce tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olacaktır.