Kat mülkiyetine tabi yapılarda alınan kurul kararları, katılmayan malikler bakımından da sonuç doğurur. Bu yüzden karara itiraz düşünen malik için belirleyici olan, kararın içeriğinden önce hangi tarihten itibaren ne kadar süresi kaldığıdır.
Kararın Bağlayıcılığı ve İstisnası
634 sayılı Kanun düzeni, usulüne uygun toplanan kurulun aldığı kararı toplantıya katılmayanlar için de bağlayıcı sayar. Buna karşılık kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar için itiraz yolu açıktır. İtirazın konusu bazen kararın kendisi değil, çağrının usulsüzlüğü ya da yeter sayının sağlanmamış olmasıdır. Bu ayrım dilekçenin başında netleştirilmelidir; usule dayalı itirazla esasa dayalı itirazın delili farklıdır.
Süre Kimin İçin Ne Zaman Başlar?
Toplantıya katılan ve karara olumsuz oy veren malik bakımından süre karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik bakımından ise kararı öğrendiği tarihten itibaren hesaplanır. Her hâlde kararın üzerinden belirli bir süre geçtikten sonra itiraz imkânı kalmaz. Bu ikili yapı, uygulamada en çok karıştırılan noktadır. Karar defterinin ilgili sayfasının fotoğrafı, tebliğ edilen yazının zarfı ve varsa bina girişindeki duyurunun tarihli görüntüsü bu hesabın dayanağını oluşturur.
Hangi Mahkeme ve Nasıl Bir Talep?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Talep yalnızca "kararın iptali" biçiminde bırakılmamalı; kararın hangi bendinin hangi sebeple sakat olduğu ayrı ayrı gösterilmelidir. Ortak gider paylaşımına ilişkin bir kalem ile projeye aykırı bir tadilata izin veren kalem aynı dilekçede yer alsa bile ayrı gerekçelerle ele alınmalıdır.
Paralel İşleyen Diğer Takvimler
- Ortak gidere ilişkin ödeme yükümlülüğü, itiraz nedeniyle kendiliğinden durmaz.
- Projeye aykırı yapı için eski hâle getirme talebi ayrı bir süreç olarak yürür.
- Yönetici seçimine ilişkin kararın iptali istendiğinde yönetimin işlemleri sürmeye devam eder.
- Tedbir talebi ileri sürülmezse fiilî durum itiraz sonuçlanana kadar korunmuş olabilir.
Toplantı Öncesi Alınabilecek Önlemler
İtiraz ihtimali güçlü olan gündem maddeleri için toplantıda tutanağa geçirilen kısa bir karşı görüş, sonradan çok iş görür. Vekâletle temsil edilen maliklerin belgeleri ile hazirun listesinin örneği toplantı çıkışında istenmelidir; bu belgeler sonradan temin edilemediğinde yeter sayı tartışması ispatsız kalır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yönetim planı hükümleri ve toplantı tarihleri sonucu değiştirebileceğinden somut olayda hukuki görüş alınması önerilir.