Kira dönemi yaklaşırken gönderilen artış bildirimi, çoğu uyuşmazlığın sessiz başlangıcıdır. Kiracı tutarı fahiş bulur, kiraya veren ise piyasa gerisinde kaldığını düşünür. Bu tartışmanın hukuki sonuç doğurması, tarafların ne söylediğine değil, hangi bildirimi hangi tarihte yaptığına bağlıdır. Aşağıda kira artışına itirazın ve kira tespit talebinin adımları, takvim ekseninde ele alınmaktadır.
Sözleşmedeki Artış Kaydının Denetimi
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir üst sınıra tabi olduğunu düzenler; bu sınır tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenir. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, kendiliğinden o oranın uygulanacağı anlamına gelmez. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan bedeller ile beş yılı aşan kira ilişkileri ise ayrı kurallara tabidir ve bu ayrımın baştan yapılması gerekir.
Bildirim Takvimi
Kira bedelinin tespiti istenen dönemde yeni bedelin uygulanabilmesi için, kural olarak yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce artışa ilişkin bir ihtarın karşı tarafa ulaştırılmış olması ya da bu süre içinde dava açılmış olması aranır. Bu otuz günlük eşik uygulamada en sık gözden kaçan ayrıntıdır: ihtar zamanında ulaşmazsa tespit edilecek bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin ispatı bakımından pratik bir çözüm sağlar.
İtiraz Eden Kiracının Yapması Gerekenler
- Artış bildirimindeki oranı, sözleşme hükmü ve kanuni üst sınırla ayrı ayrı karşılaştırmak.
- Kabul edilmeyen tutarı ödemek yerine, tartışmasız kısmı zamanında ödeyerek temerrüde düşmemek.
- Ödemeleri açıklamalı ve banka kanalıyla yapmak; hangi döneme ilişkin olduğunu dekonta yazdırmak.
- Bildirimin ulaştığı tarihi ve şeklini kayıt altına almak.
Dava Aşaması ve Deliller
- Sulh hukuk mahkemesinde kira tespit talebi açılır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Emsal kira araştırması için taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve kullanım amacı belirtilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilir; emsal olarak gösterilen taşınmazların bilgileri dosyaya sunulur.
- Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde hakkaniyet değerlendirmesinin farklı işleyeceği dikkate alınır.
Kapanış
Bu anlatım genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebileceğinden, artış bildirimini aldığınız veya göndereceğiniz tarihten önce hukuki görüş almanız yararlı olacaktır.